Afnema óverðtryggð lán verðtrygginguna?

Á Íslandi hefur lengi verið litið svo á að húsnæðisöryggi sé einn af hornsteinum samfélagsins. Það að eiga öruggt húsaskjól á ekki að falla undir forréttindi heldur sjálfsögð mannréttindi. Efnahagsþrengingar síðustu missera hafa hins vegar valdið því að húsnæðisöryggi Íslendinga er í dag ógnað.

BSRB hefur áður talað fyrir því að auka verði valkosti þegar kemur að því að velja sér búsetuform. Fram til þessa hefur aðeins tvennt staðið til boða – annars vegar séreignarstefna með verðtryggðum lánum frá fjármálastofnunum og hins vegar ófullkominn leigumarkaður. Frá efnahagshruni hefur það bersýnilega komið í ljós hversu ófullkomin bæði búsetuformin eru. Höfuðstólar verðtryggðra lána hafa tekið stökk upp á við og leiguverð á þeim fáu leiguíbúðum sem á markaðnum eru hefur hækkað upp úr öllu valdi.

BSRB ítrekar þá afstöðu sína að koma verði á sanngjörnum leigumarkaði þar sem leiga verður gerð að raunverulegum langtíma búsetukosti þar sem fólki verður tryggt sanngjarnt leiguverð, t.d. með aðkomu sérstakrar nefndar sem hefur úrskurðarvald um slík málefni. Ennfremur vill BSRB að lántakendum verði boðið upp á fleiri valkosti kjósi fólk að fara þá leið að eignast sitt eigið húsnæði. Íbúðalánasjóður stefnir að því að bjóða upp á óverðtryggð húsnæðislán á næsta ári og nú þegar hafa sumir bankanna gert slíkt hið sama. Arion banki mun í vikunni bjóða viðskiptavinum sínum óverðtryggð íbúðalán sem nema allt að 60% veðhlutfalli fasteignar, með föstum 6,45% vöxtum til fimm ára. Að auki stendur fólki til boða viðbótarlán sem nema frá 60% til 80% veðhlutfalli fasteignar. Þau lán bera 7,55% fasta vexti í fimm ár og eru til allt að 25 ára.

Auknum valmöguleikum sem þessum ber auðvitað að fagna og því verður forvitnilegt að sjá hvernig Íbúðalánasjóður mun útfæra sín óverðtryggðu lán. Á hinum nýju lánum Arion banka mun endurskoðun vaxta fara fram á fimm ára fresti og „taka mið af markaðsvöxtum sem í gildi eru á hverjum tíma“ eins og segir í tilkynningu bankans. Þannig getur lánveitandinn í raun velt ófyrirséðum kostnaði á lántakenda við þessa endurskoðun í formi nýrra og hugsanlega mun hærri vaxta alls sjö sinnum á lánstímanum sé miðað við lán til 40 ára.

Höfuðtilgangur óverðtryggðra lána hlýtur að vera að gera lántakanda algerlega ljóst hvað hann er að fara að borga mikið hverju sinni. Þetta er framkvæmanlegt með fastvaxtaláni þar sem lántakandi sér nákvæmlega hversu mikið hann er að fara að greiða á lánstímanum. Þar hafa sveiflur í verðbólgu ekki óvænt áhrif sem geta riðlað öllum forsendum í fjármálum heimilanna líkt og raunin er með verðtryggðu lánin. Sveiflur í verðbólgu valda því að ómögulegt er að segja til um það hversu mikið greiða þarf af verðtryggðu láni um næstu mánaðamót, hvað þá eftir 20, 30 eða 40 ár.

Þeirri kenningu hefur verið haldið á lofti að þrátt fyrir möguleikann á óverðtryggðum lánum muni stór hluti íslenskra heimila frekar halda sig við hin verðtryggðu lán þar sem þau séu svo kunnug því formi. BSRB hafnar þeirri kenningu alfarið jafnvel þótt ljóst sé að vextir af óverðtryggðum lánum verði hærri en af verðtryggðum lánum. Fastir vextir færa okkur a.m.k. vissu um hversu há næsta greiðsla láns verður og sömuleiðis sú síðasta. Fyrir þessa vissu eru heimilin eflaust til í að taka á sig hærri vaxtaprósentu því þá vita þau hið minnsta hvað þau eru að fara út í og hversu miklu þau ætla að ráðstafa í húsnæðiskaup í framtíðinni. Í hinu verðtryggða umhverfi samtímans er óvissan aftur á móti alger enda nokkuð ljóst að laun fylgja ekki verðbólguþróun og ómögulegt er að segja til um stöðu höfuðstóls og upphæðir afborgana þegar fram líður.

Nú þegar hefur ríkið gefið út skuldabréf – m.ö.o. tekið lán – á 6,5% föstum vöxtum til 20 ára. Sú aðgerð gefur sterklega til kynna að slíkt sé raunverulegur kostur. Þetta er jafnframt kostur sem ætti ekki bara að standa ríkissjóði til boða heldur almenningi í landinu líka. Það sem er þó mikilvægast er að tryggt verði að fjármálastofnanir geti ekki endurskoðað vexti einhliða að ákveðnum árafjölda liðnum. Á meðan fjármálastofnun getur sjö sinnum á 40 ára lánstíma endurskoðað vextina er í raun ekki verið að fjarlægja verðtrygginguna að fullu. Þannig er lántakanda áfram haldið í óvissu um hvað hann sé í raun að fara að greiða af láninu. Á meðan óhindruð endurskoðun fjármálastofnana fer fram með reglulegu millibili er ekki verið að bjóða upp á raunveruleg fastvaxtalán heldur áframhaldandi óvissu fyrir heimilin í landinu.