AGS: Hættuleg niðursveifla íbúðaverðs var stöðvuð

Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn (AGS) segir í nýjustu skýrslu sinni um íslensk efnahagsmál að komið hafi verið í veg fyrir flóð framboðs íbúðarhúsnæðis hér á landi með frystingu í fjárnámi í íbúðarhúnæði, skuldbreytingu íbúðalána og aukinni notkun markaskiptasamninga. Segir sjóðurinn að með þessu hafi verið komið í veg fyrir hættulega niðursveiflu íbúðaverðs.

Greining Íslandsbanka fjallar um málið í Morgunkorni sínu. Þar segir að þrátt fyrir þessar aðgerðir hefur íbúðaverð lækkað um 12-13% frá því að það náði hámarki að nafnviði í janúar 2008 og að raunvirði hefur íbúðaverð lækkað um þriðjung frá hæstu stöðu í október 2007.

Ljóst er að án ofangreindra aðgerða hefði verðlækkunin orðið meiri og í leiðinni eiginfjárstaða heimilanna lakari, en reiknað er með að um fimmtungur þeirra sé í neikvæðri eiginfjárstöðu í húsnæði um þessar mundir og að þegar botni kreppunnar verði náð geti það hlutfall verið komið í um þriðjung.

Í efnahagsspá Seðlabankans sem birt var í síðustu viku er því spáð að íbúðaverð muni halda áfram að lækka á næstu misserum. Reiknar bankinn með því að íbúðaverð muni að raunvirði lækka um nær 50% í þessari kreppu og að nafnvirði muni verðið lækka um ríflega 27% og ná botni á fyrsta fjórðungi 2011.

Reiknar bankinn með því að íbúðaverð muni þá verða nær 14% undir langtímameðaltali sem merkir að þegar litið er lengra fram í tímann þá gæti leiðrétting átt sér stað til hækkunar umfram þá hækkun sem eðlilegt er að húsnæðisverð taki til lengri tíma.

Veltan á íbúðamarkaði hefur verið mjög lítil og hlutfall makaskipta hátt. Mælivandi er því þegar verðþróun íbúðarhúsnæðis er metin um þessar mundir þar sem viðskiptin eru svo fátíð. Gerir þetta það vandasamara að fylgjast með og túlka verðþróun íbúðarhúsnæðis um þessar mundir. Fara þarf því varlega í túlkun verðsveiflna á milli einstakra mánaða.

Í nýjustu skýrslu fjármálaráðuneytisins um efnahagsmál segir að bankarnir hafi eignast mikið af íbúðarhúsnæði, aðallega gegnum yfirtöku á byggingarfyrirtækjum og öðrum eignarhaldsfélögum en mjög lítið frá einstaklingum. Segir þar að bankarnir séu enn í biðstöðu með að greiða úr eignasafni sínu og muni í náinni framtíð þurfa að losa um slíkar fasteignir á skipulegan hátt.

Bent er á að þótt bankar séu ólíklegir til að setja íbúðasafn sitt í sölu þannig að verð lækki hratt af þeim sökum er viðbúið að það setji einhvern frekari þrýsting á verð fasteigna.