Vonir bundnar við útboð Heimavalla

Heimavellir stefna að því að efna til útboðs á skuldabréfum á næstu dögum eða vikum, samkvæmt heimildum Markaðarins, í því augnamiði að endurfjármagna langtímaskuldir leigufélagsins á hagstæðari kjörum.

Upphaflega var gert ráð fyrir að bréfin yrðu gefin út og boðin fjárfestum, þar á meðal stærstu lífeyrissjóðum landsins, til kaups í síðasta mánuði en útboðinu var hins vegar frestað, meðal annars vegna erfiðra markaðsaðstæðna, eftir því sem Markaðurinn kemst næst. Er nú fastlega búist við því að skuldabréfaútboðið, sem verður í umsjón fjárfestingarbankasviðs Arion banka, verði haldið í næsta mánuði.

Guðbrandur Sigurðsson, framkvæmdastjóri Heimavalla, vildi ekki tjá sig um málið í samtali við Markaðinn.

Binda vonir við útboðið

Viðmælendur blaðsins á fjármálamarkaði telja það miklu máli skipta fyrir framtíð Heimavalla, sem er stærsta leigufélag landsins með um 2.000 leiguíbúðir í rekstri, að skuldabréfaútboðið heppnist vel og félaginu takist að lækka þunga vaxtabyrði sína.

Í nýlegri greiningu Capacent var til að mynda bent á að hrein fjármagnsgjöld Heimavalla hefðu verið hærri en rekstrarhagnaður félagsins fyrir matsbreytingu, jafnvel þótt söluhagnaði væri bætt við, samkvæmt uppgjöri félagsins fyrir fyrri helming ársins. Fjárfestingar leigufélagsins og afborganir þess af lánum væru háðar nýjum lánum eða auknu eigin fé.

Vaxtakjör Heimavalla eru um 4,4 prósent að meðaltali á verðtryggðum langtímalánum og hafa forsvarsmenn félagsins sagt að um tíu punkta lækkun á meðalvaxtakostnaði feli í sér um 35 milljóna króna sparnað.

Til samanburðar tók Almenna leigufélagið tilboðum í tvo verðtryggða skuldabréfaflokka félagsins á ávöxtunarkröfunni 3,3 prósent annars vegar og 3,7 prósent hins vegar í útboði sem félagið efndi til fyrir um tveimur vikum. Vaxtakjörin í skuldabréfaútgáfum fasteignafélaganna Eikar, Regins og Reita hafa jafnframt verið á bilinu 3,2 til 3,6 prósent undanfarið ár.

Það kom skýrt fram í máli stjórnenda Heimavalla í aðdraganda hlutafjárútboðs félagsins í maí að skráning á markað væri ekki síst hugsuð til þess að styrkja stöðu félagsins til þess að ná betri kjörum á fjármagnsmarkaði.

Á meðal þeirra lána sem Heimavellir hyggjast endurfjármagna eru leiguíbúðalán upp á 18,6 milljarða króna sem Íbúðalánasjóður hefur veitt leigufélaginu. Lánin, sem bera 4,6 prósenta meðalvexti, eru meðal annars bundin því skilyrði að lántakinn má ekki greiða út arð til hluthafa en stefna Heimavalla til framtíðar er að greiða út arð með reglubundnum hætti.

Einn viðmælandi Markaðarins nefnir að „sóknarfæri“ séu fólgin í því fyrir Heimavelli – nú þegar slakað hefur verið á innflæðishöftunum – að sækja fjármagn til erlendra fjárfesta. Búast megi við auknu erlendu innflæði inn á skuldabréfamarkaðinn, þá ekki síst á markaðinn fyrir fyrirtækjaskuldabréf, og Heimavellir, sem og önnur íslensk fasteignafélög, geti notið góðs af því.

Heimavellir gengu sem kunnugt er frá um þriggja milljarða króna lánasamningi við sjóð í stýringu bandaríska sjóðastýringarfyrirtækisins Eaton Vance Management í mars fyrr á þessu ári og lagði sjóðurinn félaginu um leið til um 300 milljónir króna í nýtt hlutafé.

Markaðsvirðið lækkað um fimmtung

Hlutabréf í Heimavöllum hafa lækkað um 18 prósent í verði eftir að félagið var skráð á markað. Sé litið til síðasta eina og hálfa ársins hefur markaðsverðmæti félagsins rýrnað um meira en fimmtung. Gengi bréfanna stóð í 1,13 krónum á hlut við lokun markaða í gær en til samanburðar gengu bréf í félaginu kaupum og sölum meðal annars á genginu 1,6 til 1,8 á árinu 2017 þegar margir núverandi hluthafar keyptu sig fyrst inn í félagið. Hafa þær fjárfestingar skilað ríflegri neikvæðri ávöxtun miðað við núverandi gengi hlutabréfanna.

Tryggingafélögin Sjóvá og VÍS voru á meðal þeirra hluthafa í Heimavöllum sem þurftu að færa niður eignarhluti sína í leigufélaginu um meira en hundrað milljónir króna þegar félagið var skráð á markað í sumar. Sem dæmi bókfærði Sjóvá hlut sinn á genginu 1,55 fyrir skráningu og nam niðurfærslan hjá félaginu um 160 milljónum króna á meðan VÍS færði sinn hlut niður um tæpar 200 milljónir króna. Niðurfærslan var minni hjá TM enda fer félagið ekki með eins stóran hlut í félaginu.

Mikil lækkun á hlutabréfaverði Heimavalla undanfarna mánuði hefur gert það að verkum að bókfært virði eigin fjár félagsins hefur haldist umtalsvert hærra en markaðsvirði þess. Nemur munurinn um sex milljörðum króna miðað við bókfært virði eigin fjár Heimavalla í lok septembermánaðar, sem var rúmir 18,7 milljarðar króna, og núverandi markaðsvirði félagsins, um 12,7 milljarðar króna.

Heimildir Markaðarins herma að í kjölfar skráningar leigufélagsins á markað síðasta sumar hafi það komið til tals á meðal hluthafa hvort réttast væri – í ljósi áðurnefndrar stöðu – að leysa félagið upp og selja eignir þess. Var sá möguleiki meðal annars ræddur á hluthafafundi Heimavalla snemmsumars.

Nokkrir hluthafar lýstu á þeim tíma vilja til þess að skoða þann kost gaumgæfilega en aðrir vildu bíða og sjá hvernig reksturinn og hlutabréfaverðið þróaðist. Bundu þeir í því sambandi sérstaklega vonir við að hagstæð endurfjármögnun félagsins yrði til þess fallin að auka tiltrú fjárfesta á félaginu.

Birta bætir við sig

Ýmsar breytingar hafa orðið á hluthafahópi Heimavalla undanfarið. Þannig hefur Birta lífeyrissjóður bætt nokkuð við sig og er nú fimmti stærsti hluthafi félagsins með um 5,5 prósenta hlut en sjóðurinn átti um 2,9 prósenta hlut í kjölfar skráningar leigufélagsins í lok maí. Lífsverk lífeyrissjóður hefur haldið áfram að minnka við sig og er nú ekki lengur á lista yfir stærstu hluthafa Heimavalla. Sjóðurinn átti um 1,5 prósenta hlut í leigufélaginu í síðasta mánuði og um 2,4 prósent síðasta sumar. Þá hafa nokkrir einkafjárfestar í hluthafahópnum fært hluti sína í félaginu í fjármögnun til bankanna, einkum Landsbankans.