Hefðbundin stjórntæki slá ekki á verðhækkanir vegna húsnæðisskorts

„Þegar mikil hækkun á fasteignaverði skýrist einkum af framboðs­tregðu á íbúðamarkaði, eins og hefur verið reyndin á höfuðborgarsvæðinu undanfarin ár, þá getur reynst erfitt fyrir seðlabanka að beita hefðbundnum þjóðhagsvarúðartækjum til að vinna gegn mögulegri húsnæðisbólu,“ segir Magnús Árni Skúlason, hagfræðingur og höfundur nýrrar skýrslu Reykjavík Economics um húsnæðismarkaðinn, í samtali við Markaðinn.

Algengast er að slíkum stjórntækjum sé beitt þegar ofhitnun á fasteignamarkaði stafar af óhóflegri skuldsetningu heimila. Magnús bendir hins vegar á að staðan sé önnur hér á landi þar sem ekki sé merkjanlegur útlánavöxtur og þá fara skuldir heimila sem hlutfall af landsframleiðslu enn lækkandi og voru 77,4 prósent í árslok 2016 en fóru hæst í rúmlega 124 prósent árið 2009.

Á það er bent í skýrslu Magnúsar, sem er unnin fyrir Íslandsbanka, að íbúðaverð hefur hækkað um 19 prósent að raungildi frá mars 2016 til mars 2017 sem er mun meira en sem nemur aukningu kaupmáttar launa yfir sama tímabil. Slík þróun þykir oft vísbending um það kunni að vera að myndast eignabóla á húsnæðismarkaði.

Már Guðmundsson seðlabankastjóri gerði þetta meðal annars að umtalsefni í ræðu sinni á ársfundi Seðlabanka Íslands í mars síðastliðnum. „Því er ekki að leyna að vaxandi áhyggjur eru af aðstæðum á fasteignamarmarkaði og til þess kann að koma á næstunni að tiltæk þjóðhagsvarúðartæki verði virkjuð til að draga úr áhættu sem tengist þeim,“ kom fram í máli seðlabankastjóra. Á meðal þeirra stjórntækja eru reglur sem hægt er að setja um hámark á veðsetningarhlutfall fasteignalána. Heimild til þessa hefur enn ekki verið nýtt hér á landi en í þeim löndum þar sem þessu þjóðhagsvarúðartæki hefur verið beitt, eins og bent er á í síðasta fjármálastöðugleikariti Seðlabankans, er algengast að hlutfallið sé á bilinu 80 til 90 prósent.

Stígi varlega til jarðar

Fram kemur í skýrslu Magnúsar að rannsóknir Alþjóðagjaldeyrissjóðsins hafi sýnt að stjórntæki eins og hámark veðsetningarhlutfalls og takmörkun á hlutfalli tekna af greiðslubyrði lána geti komið að gagni til að slá á myndun húsnæðisverðbólu sem og óheftan útlánavöxt – að minnsta kosti til skemmri tíma litið. Þá væri einnig mögulegt að stytta hámarkslánstíma eða takmarka hámarkslengd íbúðalána við fyrstu kaupendur. „Fjármálastofnanir gætu með virkri ráðgjöf aðstoðað viðskiptavini sína við að stytta lánstíma, til dæmis ef launatekjur viðkomandi lántakanda hækkuðu það mikið að það myndi leyfa aukna greiðslubyrði án þess að það kæmi niður á framfærsluviðmiðunum,“ segir í skýrslunni.

Magnús Árni setur hins vegar spurningamerki við það hvort hefðbundin þjóðhagsvarúðartæki Seðlabankans skili tilætluðum árangri þegar húsnæðisskortur er fyrir hendi. Þá sé jafnframt erfiðleikum bundið að fara í aðgerðir gegn þeim sem leigja út íbúðir til ferðamanna á almennum markaði, eins og í gegnum Airbnb.

„Seðlabankinn getur vissulega haft áhrif á verðþróun á fasteignamarkaði með beitingu þjóðhagsvarúðartækja,“ útskýrir Magnús, „en hins vegar væri æskilegra ef fjármálastofnanir og lífeyrissjóðir sýndu frumkvæði í að sjálfregluvæða starfsemi sína.“ Þar nefnir Magnús meðal annars sem dæmi að hægt væri að setja tímabundið upp strangara greiðslumat og þannig koma í veg fyrir „hringekjuverðlagningu fasteigna þar sem sama fasteignin er endurtekið seld á hækkandi verði á stuttu tímabili í þeim tilgangi að innleysa verðhækkanir.“ Hann hvetur eftirlitsaðila til að stíga varlega til jarðar í þessum efnum og að gaumgæfa hvert skref sem er tekið í þá átt að hafa áhrif á fasteignamarkaðinn.

Ákveðinn hópur enn skuldsettur

Í síðasta riti Seðlabankans um fjármálastöðugleika kemur fram að ef aðeins sé horft til einstaklinga með íbúðaskuldir var um fimmti hver einstaklingur með veðsetningarhlutfall sem var 85 prósent eða hærra. Þá hafi greining Fjármálaeftirlitsins á nýjum íbúða­lánum bankanna, Íbúðalánasjóðs og stærstu lífeyrissjóðanna yfir tímabilið júlí 2015 til janúar 2017 sýnt að algengast er að lántakendur séu með um 80 prósent veðsetningarhlutfall við kaup á nýju húsnæði. Fyrir um fjórðung nýrra lána var skuldsetning hins vegar umfram 80 prósent og fyrir rúmlega átta prósent lána var skuldsetningin 90 prósent eða meiri. Miðað við veitt íbúðalán á fyrrnefndu tímabili hefði takmörkun veðsetningarhlutfalls við 80 prósent haft áhrif á um fjórðung lánveitinga en takmörkun við 85 prósent haft áhrif á 15 prósent nýrra lána.

Fréttin birtist fyrst í Markaðnum, fylgiriti Fréttablaðsins um viðskipti og efnahagsmál.