Sátt Reita og Seðlabankans í höfn

Fasteignafélagið Reitir hefur gengið frá sátt við Seðlabanka Íslands en bankinn taldi ákvæði í lánasamningum félagsins við Hypothekenbank Frankfurt AG brot á gjaldeyrislögum.

„Þetta þýðir að við munum geta haldið áfram á þeirri vegferð að klára heildarfjármögnun félagsins og vonandi skráningu í Kauphöll fyrir árslok,“ segir Guðjón Auðunsson, forstjóri Reita.

Greiddi 10 milljóna króna sekt

Seðlabankinn gerði athugasemdir við ákvæði í viðaukum þriggja lánasamninga Reita við þýska bankann í desember 2012. Lánin voru tekin árin 2002 og 2006. Reitir skulda bankanum 85 milljónir evra, jafnvirði um 13 milljarða króna.

Fasteignafélagið var stofnað í lok árs 2009, eftir að Landic Property fór í þrot, en þá vildi þýski bankinn ekki fara inn í eigendahóp Reita. Viðaukunum var þá bætt við lánasamningana og í þeim var meðal annars nafni lántakandans breytt úr Landic Property í Reitir. Ekki var óskað eftir undanþágum Seðlabankans fyrir breytingunum.

Seðlabankinn taldi ákveðnar greiðslur Reita til Þýskalands vera fyrirframgreiðslur sem stangast á við gjaldeyrislög. Hann tók þá meint brot Reita til rannsóknar og krafðist í kjölfarið að lánasamningunum yrði breytt.

„Í viðaukunum frá 2009 voru vextir hækkaðir örlítið á tveimur lánum og það voru sett inn ákvæði sem gengu út á að ef rekstur ákveðinna eigna, sem standa til veðsetningar hjá þýska bankanum, gengi betur en áætlanir gerðu ráð fyrir þá fengi bankinn aukagreiðslur. Þetta leit Seðlabankinn á sem fyrirframgreiðslur en það má deila um hvort þetta sé ekki bara samningsbundin afborgun en ekki fyrirframgreiðslur,“ segir Guðjón.

Reitir og Hypothekenbank hafa nú undirritað nýja viðauka sem

Seðlabankinn hefur samþykkt. Fasteignafélagið greiddi einnig 10 milljóna króna sekt sem var hluti af sáttinni.

„Það eru ekki allir sammála um þennan lagagrundvöll sem afstaða Seðlabankans byggir á. Þar á meðal eru hinn þýski lánveitandi og ýmsir lögfróðir aðilar hér innanlands. Þeir benda meðal annars á að ákveðin lagaákvæði fjármagnshaftanna hafi öðlast gildi eftir að framangreindir viðaukar voru gerðir,“ segir Guðjón.

Engin metsölubók

Stjórnendur Reita hafa staðið í skilum með lánin með því að leggja íslenskar krónur inn á veðsetta reikninga þýska bankans hér á landi.

„Við höfum gert allt sem við getum en þýski lánveitandinn vildi auðvitað fá greiðslurnar í evrum og inn á reikning erlendis. Það höfum við ekki mátt gera síðan í desember 2012.“

Stærstur hluti erlendra lána félagsins verður að sögn Guðjóns greiddur upp í október næstkomandi. „Gefið að allir aðilar sáttarinnar standi við sínar skuldbindingar. En þetta er búinn að vera lærdómsríkur ferill, svo ekki sé meira sagt. Ég gæti skrifað langa bók um þessi samskipti við Seðlabankann og hinn þýska lánveitanda. Ég tel að sú bók yrði seint metsölubók enda skemmtanagildið lítið.“

Tafði skráningu í Kauphöll

Viljayfirlýsing um endurfjármögnun Reita, með aðkomu Lífeyrissjóðs starfsmanna ríkisins, Lífeyrissjóðs verslunarmanna, Gildis – lífeyrissjóðs og Eignastýringar fagfjárfesta hjá Arion banka, var undirrituð í júní 2013. Fjármögnunin hefur ekki enn gengið í gegn.

„Nú er búið að losa um ákveðna stíflu með sáttinni og því getur sú endurfjármögnun sem Reitir hafa lengi unnið að í samstarfi við ráðgjafa Arion banka gengið eftir.“

Guðjón segir viljayfirlýsinguna gera ráð fyrir að lífeyrissjóðirnir kaupi nýtt hlutafé í Reitum fyrir 12 milljarða króna og í nýjum verðtryggðum skuldabréfaflokki að andvirði 25 milljarða. Sumarið 2013 náði félagið einnig samningum við Íslandsbanka um allt að 14 milljarða lánveitingu sem Guðjón segir vera á umtalsvert hagstæðari kjörum en núverandi fjármögnun félagsins.

„Eftir þessa breytingu verður eiginfjárhlutfall Reita um 37 prósent, sem gjörbreytir þeirri stöðu sem félagið hefur verið í.“

Rannsókn Seðlabankans hefur einnig tafið skráningu félagsins í Kauphöllina. Til stóð að skrá félagið í vor en í mars síðastliðnum var ákveðið að fresta því fram á haust. Guðjón segir stjórnendur Reita hafa nýtt tímann frá desember 2012 til að fara í gagngera skoðun á öllum innviðum félagsins og aðlaga það að kröfum sem gerðar eru til fyrirtækja á hlutabréfamarkaði.

„Það er því mikill léttir fyrir alla hlutaðeigandi aðila að þessi mál skuli nú vera komin í ákveðinn farveg og að Reitir geti haldið áfram vegferð sinni til skráningar og til virkari þátttöku á markaði með atvinnuhúsnæði.“

Lán í óláni

Guðjón segir dæmi um að rannsókn Seðlabankans hafi einnig komið í veg fyrir að félagið gæti tekið þátt í stærri viðskiptum með atvinnuhúsnæði.

„Það er mikil hreyfing á þessum markaði og við hefðum viljað vera virkari þátttakendur á stundum. En síðan má kannski segja að við höfum verið lánsöm að hafa haft takmarkaðar heimildir í þessa átt undanfarin misseri. Krafan sem kaupendur úr átt fasteignafélaga og sjóða eru að gera á það fjármagn sem er sett í sum þessara verkefna er mjög mismunandi virðist vera. Að mínu viti á eftir að koma í ljós að einhver þeirra eiga ekki eftir að ganga upp,“ segir Guðjón.

Stefna að stækkun Kringlunnar

Reitir eru stærsta fasteignafélag landsins en flestar eignir þess voru áður í eigu Landic Property. Stærstu hluthafar eru Arion banki (45%), Landsbankinn (31,7%) og Íslandsbanki (6,9%). Í síðustu viku var deilt út úr þrotabúi Landic Property, sem átti 16 prósent í félaginu, og samanstendur eigendahópurinn nú af yfir 100 hluthöfum.

Félagið starfar eingöngu á fyrirtækjamarkaði með áherslu á fjárfestingar og útleigu atvinnuhúsnæðis. Hagnaður þess á síðasta ári nam tæpum 7,7 milljörðum króna.

Félagið á um 130 eignir sem eru samtals 410 þúsund fermetrar. Meðal þekktra eigna má nefna Kringluna, Hótel Hilton, Kauphallarhúsið, Holtagarða og Spöngina.

Fjallað hefur verið um undirbúning Reita að stækkun Kringlunnar um 20 þúsund fermetra. Stefnt er að stækkun byggingarinnar til vesturs í átt að gamla Morgunblaðshúsinu. Horft er til framkvæmda upp á allt að 70 þúsund fermetra af nýju húsnæði en engin ákvörðun hefur verið tekin um nákvæma útfærslu eða hvenær framkvæmdir eiga að hefjast.

„Stækkun Kringlunnar er eitt áhugaverðasta þróunarverkefni Reita, mjög áhugavert fyrir Reykjavíkurborg og fyrir landsmenn alla. Hugmyndir um hönnun hafa verið lagðar fram og viðræður við borgaryfirvöld eru í ákveðnu ferli. Ákvörðun um að hefja vinnu við verkefnið bíður nýrra eigenda og stjórnar félagsins,“ segir Guðjón.