Íbúðasalan stígur upp á við en með sveiflum

„Þróun síðustu tveggja ára í sölu íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur verið hægt stígandi upp á við, en þó með nokkrum sveiflum," segir í Hagsjá, riti hagfræðideildar Landsbankans þar sem fjallað er um þróunina á fasteignamarkaði höfuðborgarinnar frá hruninu 2008. Þar kemur m.a. fram að töluverður munur sé á þróuninni í fjölbýli annarsvegar og sérbýli hinsvegar.

„Veltan á fasteignamarkaði á höfuðborgarsvæðinu náði lágmarki í upphafi ársins 2009, en hefur síðan farið hægt og rólega vaxandi. Fyrri hluta ársins 2009 voru að jafnaði seldar um 150 íbúðir (fjölbýli og sérbýli) á mánuði sem er mjög lágt sögulega séð," segir í Hagsjánni.

„Þróun síðustu tveggja ára í sölu íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hefur verið hægt stígandi upp á við, en þó með nokkrum sveiflum. Veltan er þó enn töluvert fyrir neðan meðaltal síðustu 10 ára og hefur hægt á aukningunni nú í sumar.

Ein skýring er sú að fjárhagsstaða fólks og ströng skilyrði við lánsfjármögnun setji íbúðakaupum skorður. Einnig gæti verið að almenningur sé að bíða eftir nýjum tíðindum eða atburðum sem gæti auðveldað íbúðakaup. T.d. hefur komið ítrekað fram í umræðunni að von sé á nýjum lánamöguleikum hjá íbúðalánasjóði. Ekki er að sjá að margumrædd innkoma fjárfesta inn á markaðinn sjáist í veltutölum síðustu mánaða, nema þá að almenningur hafi dregið sig mun þeim meira til baka.

Á tveggja ára tímabili hefur nafnverð íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 12,3%. Þar af er 13% hækkun á fjölbýli og 9% hækkun á sérbýli. Fjölbýli er að jafnaði mun einsleitari vara en sérbýli og viðskipti með fjölbýli einnig mun meiri. Það má því búast við mun jafnari verðþróun á fjölbýli en sérbýli. Sérbýli hækkaði mun meira en fjölbýli frá árinu 1997 en sú þróun hefur snúist við síðastliðin 2 ár. Fjölbýli hefur hækkað mun jafnar en sérbýli, en verðþróun þess hefur verið fremur óstöðug. Fjölbýlið virðist einnig vera í nokkuð stöðugum hækkunarfasa síðustu mánuðina.

Hækkanir á fasteignaverði undanfarin misseri hafa gert lítið meira en að halda í við verðbólguna. Sé litið á 2ja ára tímabil eru sveiflur í raunverði miklar, sérstaklega hvað sérbýlið varðar. Raunverð á fjölbýli hefur hækkað um u.þ.b. 4%, en með töluverðum sveiflum.

Raunverð sérbýlis er nú á svipuðum slóðum og í upphafi tímabilsins, en sveiflur hafa verið miklar. Þannig var 6,7% hækkun á raunverði sérbýlis frá apríl 2011 fram til janúar 2012, en 3% fall fram í júní 2012. Sérbýli er mjög fjölbreytileg vara og viðskipti mun stopulli en með fjölbýli. Engu að síður gefa tölurnar um miklar sveiflur í raunvirði sérbýlis til kynna að óstöðugleiki á markaðnum sé enn mikill."