Niðursveiflan á húsnæðismarkaði hér mun lengri en ytra

Fjallað er um málið í Morgunkorni greiningar Íslandsbanka. Þar segir að niðursveiflan á íbúðamarkaði hefur nú þegar verið bæði djúp og langvinn en frá því að íbúðaverð náði hámarki í lok árs 2007 hefur verð íbúða á höfuðborgarsvæðinu lækkað um 15% að nafnvirði og 35% að raunvirði.

Algjör viðsnúningur hefur á þessum tíma orðið á íbúðamarkaði. Fjárfesting í íbúðarhúsnæði skrapp saman um 58% á síðasta ári frá fyrra ári og kemur sá samdráttur í kjölfar 22% samdráttar árið 2008. Þetta er mikill viðsnúningur frá þróun fyrri ára, en árlegur meðalvöxtur íbúðafjárfestingar var í kringum 20% árin 2004 - 2007.

Í nýjum Peningamálum Seðlabankans er gert ráð fyrir mun meiri samdrætti í fjárfestingu íbúðarhúsnæðis á þessu ári heldur en í spá bankans frá janúar síðastliðnum, eða 35% samdrætti í stað 19% áður. Uppfært mat Seðlabankans byggir á upplýsingum um mikið framboð íbúðarhúsnæðis á markaði um þessar mundir sem er engan veginn í takti við eftirspurn. Það ásamt því að enn er nokkuð í að fjárfestingageta heimilanna nái bata gerir það að verkum að búast má við að enn sé nokkuð til lands í því að íbúðamarkaðurinn nái vopnum sínum.

Í raun má segja að miðað við hversu erfitt ytra umhverfið er íbúðamarkaðinum sæti það furðu að nafnverð íbúðarhúsnæðis skuli ekki hafa lækkað meira en raun ber vitni. Þá er mikil sveifla í mælingum á nafnverði íbúðarhúsnæðis og undanfarið hefur það jafnvel það hækkað á milli mánaða á leið sinni niður.

Eins og Seðlabankinn hefur bent á er ákveðinn mælingarvandi hér á ferðinni en fæð samninga gerir það að verkum að óvissa er mikil og mælitækin gætu verið að gefa villandi mynd af því ástandi sem í raun er. Seðlabankinn bendir á að í reynd gæti hluti þeirra lækkunar sem enn er í kortunum verið komin fram á markaði en á eftir að koma fram í húsnæðisverðsvísitölum.