Fullsnemmt að segja botninum náð á fasteignamarkaði

Það er mat greiningar Arion banka að full snemmt sé að segja að botninum hafi verið náð á fasteignamarkaði þrátt fyrir að nýbirtar tölur Þjóðskrár Íslands gefi til kynna 0,4% hækkun fasteignaverðs í september frá fyrri mánuði.

Fjallað er um málið í Markaðspunktum greiningarinnar. Þar segir að enda sé kaupmáttur heimilanna í lágmarki, atvinnuleysi er hátt, lánsfé til fasteignakaupa af skornum skammti og skuldsetning margra heimila þung. Því kann að skjóta skökku við að fasteignaverð sé hækka.

En sem fyrr ber að taka einstaka verðmælingar með fyrirvara enda hafa þær hoppað upp og niður á milli mánaða. Síðastliðin 2 ár hafa afar fáir samningar legið á bakvið hverja mælingu, sem skýrir sveiflurnar.

Lítilli veltu fylgir ákveðinn mælingarvandi sem að öllum líkindum vanmetur verðlækkun á fasteignamarkaði. Ástæðan er einna helst sú að það eru seljanlegustu eignirnar, einkum vel staðsettar smærri íbúðir, sem skipta helst um hendur á samdráttartímum.

Þannig gefa kaupsamningar ekki rétta mynd af markaðinum þar sem fermetraverð er ávallt heldur hærra á þessum mest eftirsóttu eignum samanburði við hinar lítt seljanlegri í úthverfum. Hvað sem öðru líður hefðu fáir líklega trúað því að þegar tvö ár eru liðin frá hruni hafi fasteignaverð aðeins lækkað um 12% að nafnvirði.

Á sama tíma og fasteignaverð hefur lækkað hefur veltað aftur tekið að þokast upp á við og svipar nú til þess er hún var haustið 2008. Veltan er enn talsvert lægri en hún var hér fyrir þremur árum. Aukin velta er vitaskuld merki um heilbrigði fyrir markaðinn en þarf síður svo að leiða til mældrar verðhækkunar þar sem kaupsamningar ná nú til fleiri eigna á dreifðara svæði, enda töluvert á reiki hvert „raunverulegt" verðmæti eigna er í sumum stöðum og hverfum á landinu, að því er segir í Markaðspunktnum.