Springur blaðran? 25. maí 2005 00:01 Jæja, jæja. Þá segja fasteignasalarnir að verulega muni draga úr verðhækkunum fasteigna á næstu misserum og spá því að þær standi í stað og lækki jafnvel á ákveðnum stöðum á höfuðborgarsvæðinu. Flest bendir þó til þess að verðið nái nú áttum og hækki hóflega. Án þess að skoða þær forsendur sem menn gefa sér um þróun fasteignaverðs þá er auðvelt að benda á að sérfræðingar hafa ekki alltaf verið sannspáir um endalok eignabólna, hvorki hérlendis né erlendis. Sem dæmi má taka að KB banki spáði því sumarið 2004 að raunverð fasteigna myndi lækka frá þeim tíma. Annað kom á daginn. Virt fræðitímarit eins og Economist hefur all oft spáð því að fasteignabólan á Vesturlöndum væri komin að því að springa. Ekkert slíkt hefur gerst þótt fasteignaverð á stöðum eins og á Bretlandseyjum hafi staðið í stað. Hversu oft á síðustu árum ætli menn hafi sagt að nú væri hlutabréfaverð á Íslandi komið út í öfgar og við tæki stórfelld lækkun? Já, annað hefur komið á daginn því úrvalsvísitalan fór yfir 4.000 stigin í apríl. Þar með er ekki sagt að verðbólur springi ekki framan í menn, enda þekkjum við dæmi þess að hlutabréfaverð hefur hrunið samanber árið 2000. Ef við snúum okkur aftur að þróun fasteignamarkaðarins hér á landi er fátt sem bendir til þess að verðlækkun verði á næstu mánuðum. Í raun og veru lítur frekar út fyrir að verð haldi áfram að hækka eins og Íslandsbanki spáir. Eðlilegt er að álykta, út frá ýmsum efnahagslegum forsendum, að hækkunin verði hófleg. Það sem styður þá kenningu að fasteignir muni ekki lækka, þótt raunverð þeirra sé í hámarki, er sú staðreynd að fyrir langflesta eru íbúðakaup langtímafjárfesting ólíkt hlutabréfakaupum eða kaupum á bifreiðum (sem hæpið er að kalla fjárfestingu). Fólk kaupir sér fasteignir til að búa þar í einhvern tíma og selur seint ofan sér á lægra verði en það keypti. Fæstir myndu sætta sig við það að selja á lægra verði en kaupverði. Líklega sitja íbúðaeigendur á eignum sínum þegar markaðurinn stendur í stað frekar en að selja með afföllum. En hverjar eru þá horfurnar á næstunni á fasteignamarkaði? Bankarnir eru ekki sammála um stöðuna. KB banki og Íslandsbanki hafa spáð hóflegum hækkunum en Landsbankinn lítur sem svo að markaðurinn komi til með að standa í stað. Allir hafa þeir rétt fyrir sér að miklu rólegra er um að litast á fasteignamarkaði en um áramótin. Þróunin verður líklega sú að fasteignaverð hækki eitthvað umfram verðbólgu, að því gefnu að krónan haldist áfram sterk, raunvextir breytist ekki og kaupmáttur haldist áfram í sögulegu hámarki. Menn velta nú vöngum yfir hvort góðærið framlengist um eitt til tvö ár vegna hugmynda um frekari stóriðjuframkvæmdir. Hagvaxtarskeiðið, sem gæti náð hámarki á næsta ári, myndi þar með verða lengra en talið hefur verið. Margir fasteignasalar sem Fréttablaðið hefur rætt við eru þeirrar skoðunar að þróun fasteignamarkaðarins gæti verið með þeim hætti á komandi misserum að verðbreytingar verði frekar tengdar hverfum en heilum byggðarlögum. Miðbærinn er til dæmis eitt svæði sem margir telja að muni hækka umfram önnur hverfi á næstu árum. Víðast hvar í stórborgum er margfaldur munur á verði á miðbæjarsvæðum eða úthverfum. Hér er munurinn lítill sem enginn, sérstaklega þegar íbúðir í fjölbýli eiga í hlut. Einnig eru margir á því að ákveðin úthverfi, sem bjóða upp á útsýni, nálægt útivistarsvæðum og skammt frá allri þjónustu, verði vinsælli en önnur hverfi. Nýju hverfin í Garðabæ, Sjálandið og Arnarneslandið, og Vatnsendahverfið í Kópavogi hafa alla þá kosti. Fasteignaverð hefur aldrei verið hærra, almenningi finnst vera nóg komið af þessu hækkunum og margir tala um að nú muni blaðran springa. Það verður þó ekki af því næstu mánuðina. Verð mun halda áfram hækka lítilega, jafnvel mikið á sumum svæðum. Allar aðstæður í hagkerfinu benda til þess um þessar mundir. Eggert Þór Aðalsteinsson -eggert@frettabladid.is Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Eggert Aðalsteinsson Í brennidepli Mest lesið Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson Skoðun Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson Skoðun Heiðursgestur Viðreisnar vill heimsveldi Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun Framtíðarskipulag Keldnalands er ekki útópía – og þaðan af síður dystópía Birkir Ingibjartsson Skoðun Styrkjum stöðu leigjenda Kristján Þórður Snæbjarnarson Skoðun Skoðun Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson skrifar Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar Skoðun Stjórnendur sem mega ekki stjórna Stefán Vagn Stefánsson skrifar Skoðun Stokkhólmseinkenni sem við ættum að forðast Aðalsteinn Júlíus Magnússon skrifar Skoðun Eflum iðnlöggjöfina og stöðvum brotin Hilmar Harðarson skrifar Skoðun Pjattkratar taka til Þorsteinn Sæmundsson skrifar Skoðun Sumt er bara ekki hægt að rökræða Ása Lind Finnbogadóttir skrifar Skoðun Vaxtamunarviðskipti láta aftur á sér kræla Jökull Sólberg Auðunsson skrifar Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Rétt skal vera rétt um gatnamót við Höfðabakka og Bæjarháls Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir skrifar Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir skrifar Skoðun NATO riðar til falls en hvað þýðir það fyrir skilnaðarbarnið Ísland? Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Græðgin í forgrunni Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Greiningar eða lausnir – hvort vegur þyngra? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Sterk staða Hafnarfjarðar Orri Björnsson skrifar Skoðun Bless bless jafnlaunavottun Sigríður Margrét Oddsdóttir skrifar Skoðun Miðstýrt skólakerfi eða fjölbreytni með samræmdu gæðamati? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Heiðursgestur Viðreisnar vill heimsveldi Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Veðmál barna – hættulegur leikur sem hægt er að stöðva Jóhann Steinar Ingimundarson skrifar Skoðun Allt leikur í umburðarlyndi – eða hvað? Sigurður Eyjólfur Sigurjónsson skrifar Skoðun Lyfjafræðingar - traustur stuðningur í flóknum heimi Sigurbjörg Sæunn Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þvílíkt „plan“ fyrir íslensk heimili Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Ísland og móðurplanta með erindi Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Háttvirta nýja þingkonan, María Rut Kristinsdóttir Ólafur Grétar Gunnarsson skrifar Skoðun Alþjóðadagur krabbameinsrannsókna – eitthvað sem mig varðar? Halla Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Af hverju ættum við að stunda geðrækt, rétt eins og líkamsrækt? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar Sjá meira
Jæja, jæja. Þá segja fasteignasalarnir að verulega muni draga úr verðhækkunum fasteigna á næstu misserum og spá því að þær standi í stað og lækki jafnvel á ákveðnum stöðum á höfuðborgarsvæðinu. Flest bendir þó til þess að verðið nái nú áttum og hækki hóflega. Án þess að skoða þær forsendur sem menn gefa sér um þróun fasteignaverðs þá er auðvelt að benda á að sérfræðingar hafa ekki alltaf verið sannspáir um endalok eignabólna, hvorki hérlendis né erlendis. Sem dæmi má taka að KB banki spáði því sumarið 2004 að raunverð fasteigna myndi lækka frá þeim tíma. Annað kom á daginn. Virt fræðitímarit eins og Economist hefur all oft spáð því að fasteignabólan á Vesturlöndum væri komin að því að springa. Ekkert slíkt hefur gerst þótt fasteignaverð á stöðum eins og á Bretlandseyjum hafi staðið í stað. Hversu oft á síðustu árum ætli menn hafi sagt að nú væri hlutabréfaverð á Íslandi komið út í öfgar og við tæki stórfelld lækkun? Já, annað hefur komið á daginn því úrvalsvísitalan fór yfir 4.000 stigin í apríl. Þar með er ekki sagt að verðbólur springi ekki framan í menn, enda þekkjum við dæmi þess að hlutabréfaverð hefur hrunið samanber árið 2000. Ef við snúum okkur aftur að þróun fasteignamarkaðarins hér á landi er fátt sem bendir til þess að verðlækkun verði á næstu mánuðum. Í raun og veru lítur frekar út fyrir að verð haldi áfram að hækka eins og Íslandsbanki spáir. Eðlilegt er að álykta, út frá ýmsum efnahagslegum forsendum, að hækkunin verði hófleg. Það sem styður þá kenningu að fasteignir muni ekki lækka, þótt raunverð þeirra sé í hámarki, er sú staðreynd að fyrir langflesta eru íbúðakaup langtímafjárfesting ólíkt hlutabréfakaupum eða kaupum á bifreiðum (sem hæpið er að kalla fjárfestingu). Fólk kaupir sér fasteignir til að búa þar í einhvern tíma og selur seint ofan sér á lægra verði en það keypti. Fæstir myndu sætta sig við það að selja á lægra verði en kaupverði. Líklega sitja íbúðaeigendur á eignum sínum þegar markaðurinn stendur í stað frekar en að selja með afföllum. En hverjar eru þá horfurnar á næstunni á fasteignamarkaði? Bankarnir eru ekki sammála um stöðuna. KB banki og Íslandsbanki hafa spáð hóflegum hækkunum en Landsbankinn lítur sem svo að markaðurinn komi til með að standa í stað. Allir hafa þeir rétt fyrir sér að miklu rólegra er um að litast á fasteignamarkaði en um áramótin. Þróunin verður líklega sú að fasteignaverð hækki eitthvað umfram verðbólgu, að því gefnu að krónan haldist áfram sterk, raunvextir breytist ekki og kaupmáttur haldist áfram í sögulegu hámarki. Menn velta nú vöngum yfir hvort góðærið framlengist um eitt til tvö ár vegna hugmynda um frekari stóriðjuframkvæmdir. Hagvaxtarskeiðið, sem gæti náð hámarki á næsta ári, myndi þar með verða lengra en talið hefur verið. Margir fasteignasalar sem Fréttablaðið hefur rætt við eru þeirrar skoðunar að þróun fasteignamarkaðarins gæti verið með þeim hætti á komandi misserum að verðbreytingar verði frekar tengdar hverfum en heilum byggðarlögum. Miðbærinn er til dæmis eitt svæði sem margir telja að muni hækka umfram önnur hverfi á næstu árum. Víðast hvar í stórborgum er margfaldur munur á verði á miðbæjarsvæðum eða úthverfum. Hér er munurinn lítill sem enginn, sérstaklega þegar íbúðir í fjölbýli eiga í hlut. Einnig eru margir á því að ákveðin úthverfi, sem bjóða upp á útsýni, nálægt útivistarsvæðum og skammt frá allri þjónustu, verði vinsælli en önnur hverfi. Nýju hverfin í Garðabæ, Sjálandið og Arnarneslandið, og Vatnsendahverfið í Kópavogi hafa alla þá kosti. Fasteignaverð hefur aldrei verið hærra, almenningi finnst vera nóg komið af þessu hækkunum og margir tala um að nú muni blaðran springa. Það verður þó ekki af því næstu mánuðina. Verð mun halda áfram hækka lítilega, jafnvel mikið á sumum svæðum. Allar aðstæður í hagkerfinu benda til þess um þessar mundir. Eggert Þór Aðalsteinsson -eggert@frettabladid.is
Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun
Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun
Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun
Framtíðarskipulag Keldnalands er ekki útópía – og þaðan af síður dystópía Birkir Ingibjartsson Skoðun
Skoðun Háskólinn á Bifröst – Öflugur og sjálfstæður fjarnámsskóli Sólveig Hallsteinsdóttir skrifar
Skoðun Það eru fleiri fiskar í sjónum og fleiri sjónarmið í hafstjórn Guðbjörg Ásta Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar
Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir skrifar
Skoðun Rétt skal vera rétt um gatnamót við Höfðabakka og Bæjarháls Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar
Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir skrifar
Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir skrifar
Skoðun NATO riðar til falls en hvað þýðir það fyrir skilnaðarbarnið Ísland? Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju ættum við að stunda geðrækt, rétt eins og líkamsrækt? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar
Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun
Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun
Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun
Framtíðarskipulag Keldnalands er ekki útópía – og þaðan af síður dystópía Birkir Ingibjartsson Skoðun