Er húsnæðisverð óeðlilega hátt? Hafliði Helgason skrifar 28. febrúar 2005 00:01 Hröð hækkun húsnæðisverð hefur valdið skjálfta í samfélaginu. Það er skiljanlegt að ýmsum bregði við þegar húsnæði hækkar um þrjú prósent á mánuði, eins og raunin hefur verið undanfarna tvo mánuði. Viðbrögðin hafa verið eftir því. Upphrópanir hafa flogið frá stjórnmálamönnum og almenningi um rán og gripdeildir banka, fasteignasala, fasteignaheildsala og lóðabraskara. R listinn hefur verið úthrópaður fyrir að lóðaframboð sé ekki næginlegt og Framsóknarflokkurinn fyrir að hafa lofað 90 prósenta lánunum. Eitthvað smávegis gæti hver og einn hinna meintu blóraböggla tekið til sín. Ekkert af þessu er hins vegar meginástæða hækkunar fasteignaverðs að undanförnu. Helsta ástæðan fyrir þessum hækkunum eru annars vegar hækkandi kaupmáttur launa og aukið aðgengi fólks að lánsfé á lægri vöxtum en áður hefur tíðkast. Innkoma bankanna á húsnæðislánamarkaðinn opnaði möguleika margra til að kaupa eigin húsnæði. Hópur sem haldið hafði verið fyrir utan fasteignamarkaðinn með lánsfjárskömmtun komst loksins inn á hann. Byggingariðnaðurinn var ekki verið tilbúinn til þess að mæta þessari skyndilegu aukningu og eftirspurnin eftir húsnæði er meira en framboðið. Almenna reglan er sú eins og Ásgeir Jónsson, hagfræðingur greingingardeildar KB banka og fleiri hagfræðingar hafa bent á að töluverður tími líður frá því að eftirspurn myndast á húsnæðismarkaði, þangað til henni er mætt með fjölgun nýrra íbúða. Ástæðan er einföld. Ferlið frá ákvörðun um að byggja þangað til íbúð er tilbúin er nokkuð langt. Á sama tíma og framboðið er ekki nægjanlegt hafa húsnæðisvextir lækkað og laun hækkað. Þetta þýðir að greiðslugetan er meiri og greiðslubyrðin af lánunum minni. Fólk með meiri peninga en áður keppist um íbúðir sem ekki eru nógu margar til að mæta eftirspurninni. Nú keppast byggingaverktakar við að reisa nýjar íbúðir. Hættan fyrir þá er sú að þeir muni á endanum byggja of mikið. Framboðið verði meira en eftirspurnin og verð lækki snögglega. Það er vel mögulegt að eitthvað slíkt muni gerast á næstu misserum. Hins vegar er hluti þeirrar hækkunar sem orðinn er langvarandi ef að kaupmáttur helst þokkalegur og vextir af fasteignalánum verða áfram lágir. Þeir sem kaupa eignirnar nú eftir þessar miklu hækkanir eru með lægri greiðslubyrði miðað við laun en íbúðakaupendur sem keyptu íbúðir árin 1998 til 1999 og þurftu að fjármagna sig að hluta með skammtímalánum. Fasteignaheildsalar og lóðabraskarar munu ekki hafa áhrif á fasteignaverð svo neinu nemi. Þeir græða sem aldrei fyrr þessa dagana og verði þeim að góðu. Þeir sem keyptu hlutabréf um áramótin hafa fengið betri ávöxtun á sitt fé frá áramótum en fasteignaheildsalarnir. Úlvarsvísitalan hefur hækkað um ríflega tíu prósent meðan fasteignir hækkuðu um þrjú prósent. Athygli fólks beinist venjulega að spákaupmönnum eins og fasteignaheildsölum þegar vel gengur. Þá eru þeir kallaði ýmsum ónefnum og fólk sér ofsjónum yfir gróða þeirra. Þegar verð fellur snögglega, þá talar enginn um spákaupmennina, en þess í stað snýst umræðan um vesalings Jón og Gunnu sem reyndu að spekulera með spariféð við lok hækkunartímabilsins. Ef fasteignaverð lækkar snögglega, þá mun umræðan fara að snúast um fólk sem skuldar meira en það á. Um eldra fólk sem horfir á eignir sínar rýrna frá mánuði til mánaðar. Eitthvað verður rætt um verktaka sem keyptu og dýrar lóðir og losna ekki við íbúðir sem þeir byggðu í bjartsýniskasti. Enginn mun þá tala um fasteignaheildsalan sem tapaði stórum fjárhæðum. Rótin að sleggjudómum í umræðum um fasteignamarkaðinn liggur líklega í tvennu. Annars vegar þeirri staðreynd að allir þurfa þak yfir höfuðið og hins vegar því að steinsteypar var til skamms tíma öruggusta fjárfesting sem hugsast getur. Íslendingar virðast eiga erfitt með að sætta sig við að skömmtunartímanum sé lokið og eina leiðin til þess að verja sig gegn því að eignir manns geti hugsanlegar rýrnað er að eiga ekki neitt. Fasteignir hafa hækkað, en miðað við tekjur og vexti eru þær ódýari en þær voru að meðaltali síðustu tólf ár miðað við kaupgetu almennings. Þótt dýrt sé að kaupa sína fyrstu íbúð nú, þá má heldur ekki gleyma því að breytingar á umhverfi íbúðalána hafa gert stórum hópi kleift að skera sig úr snöru skammtímalána og endurfjármagna húsnæði sitt. Núverandi ástand er því miklu betra en það sem var. Fasteignamarkaður mun eins og aðrir markaðir sveiflast í leit sinni að jafnvægi. Fasteignaverð er aldrei of hátt eða of lágt í þeim skilningi að verðið er alltaf samkomulag milli þeirra sem kaupa og þeirra sem selja.Hafliði Helgason -haflidi@frettabladid.is Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Hafliði Helgason Í brennidepli Mest lesið Halldór 28.06.2025 Halldór Falleinkunn skólakerfis? Helga Þórisdóttir Skoðun Hvers vegna berðu kross? Hrafnhildur Sigurðardóttir Skoðun Hvar er auðlindarentan? Birta Karen Tryggvadóttir Skoðun Þannig gerum við þetta? Ísak Ernir Kristinsson Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson Skoðun Hver borgar brúsann? Ingibjörg Isaksen Skoðun Sniðgangan á Rapyd slær öll met Björn B. Björnsson Skoðun Þjónusta sem gleður – skilar sér beint í kassann Margrét Reynisdóttir Skoðun Augnablikið Magnús Jóhann Hjartarson Skoðun Skoðun Skoðun Skattafíkn í skjóli réttlætis: Tímavélin stillt á 2012 Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Hver borgar brúsann? Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Hvers vegna berðu kross? Hrafnhildur Sigurðardóttir skrifar Skoðun Þannig gerum við þetta? Ísak Ernir Kristinsson skrifar Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Falleinkunn skólakerfis? Helga Þórisdóttir skrifar Skoðun Þjónusta sem gleður – skilar sér beint í kassann Margrét Reynisdóttir skrifar Skoðun Hvar er auðlindarentan? Birta Karen Tryggvadóttir skrifar Skoðun Miðflokkurinn – Rödd skynseminnar í borginni Ómar Már Jónsson skrifar Skoðun Virði barna og ungmenna Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Sættir þú þig við þetta? Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Alþingi gleymir aftur fötluðum börnum Lúðvík Júlíusson skrifar Skoðun Lægri gjöld, fleiri tækifæri Bragi Bjarnason skrifar Skoðun Tölum um stóra valdaframsalsmálið Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Litla landið sem kennir heiminum – Ísland og þróunarsamvinna í gegnum menntun GRÓ skólanna Verena Karlsdóttir,Hreiðar Þór Valtýsson,Þór Heiðar Ásgeirsson skrifar Skoðun Öflugar varnir krefjast stöndugra fréttamiðla Sigríður Dögg Auðunsdóttir skrifar Skoðun Gott frumvarp, en hvað með verklagið? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Augnablikið Magnús Jóhann Hjartarson skrifar Skoðun Listnám er lífsbjörg – opið bréf til ráðherra mennta, félags og heilbrigðismála, til stuðnings Söngskóla Sigurðar Demetz Dagbjört Andrésdóttir skrifar Skoðun Það þarf ekki að biðjast afsökunar á því að segja satt Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Lífeyrissjóðirnir og Íslandsbanki, hluthafafundur á mánudag Bolli Héðinsson skrifar Skoðun „Þegar arkitektinn fer á flug“ - opinber umræða á villigötum Eyrún Arnarsdóttir skrifar Skoðun Heilbrigðiskerfið þarf stjórnvöld með bein í nefinu Svandís Svavarsdóttir skrifar Skoðun Börn eru hvorki veiðigjöld né öryggis- og varnarmál Grímur Atlason skrifar Skoðun Í vörn gegn sjálfum sér? Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Mig langar að byggja heim með frið og umlykja með ást Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þjóðin stendur með sjúkraliðum Sandra B. Franks skrifar Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar Skoðun Ísland gjaldþrota vegna fatlaðs fólks? Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Veiðigjöld, gaslýsingar og valdníðsla Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Sjá meira
Hröð hækkun húsnæðisverð hefur valdið skjálfta í samfélaginu. Það er skiljanlegt að ýmsum bregði við þegar húsnæði hækkar um þrjú prósent á mánuði, eins og raunin hefur verið undanfarna tvo mánuði. Viðbrögðin hafa verið eftir því. Upphrópanir hafa flogið frá stjórnmálamönnum og almenningi um rán og gripdeildir banka, fasteignasala, fasteignaheildsala og lóðabraskara. R listinn hefur verið úthrópaður fyrir að lóðaframboð sé ekki næginlegt og Framsóknarflokkurinn fyrir að hafa lofað 90 prósenta lánunum. Eitthvað smávegis gæti hver og einn hinna meintu blóraböggla tekið til sín. Ekkert af þessu er hins vegar meginástæða hækkunar fasteignaverðs að undanförnu. Helsta ástæðan fyrir þessum hækkunum eru annars vegar hækkandi kaupmáttur launa og aukið aðgengi fólks að lánsfé á lægri vöxtum en áður hefur tíðkast. Innkoma bankanna á húsnæðislánamarkaðinn opnaði möguleika margra til að kaupa eigin húsnæði. Hópur sem haldið hafði verið fyrir utan fasteignamarkaðinn með lánsfjárskömmtun komst loksins inn á hann. Byggingariðnaðurinn var ekki verið tilbúinn til þess að mæta þessari skyndilegu aukningu og eftirspurnin eftir húsnæði er meira en framboðið. Almenna reglan er sú eins og Ásgeir Jónsson, hagfræðingur greingingardeildar KB banka og fleiri hagfræðingar hafa bent á að töluverður tími líður frá því að eftirspurn myndast á húsnæðismarkaði, þangað til henni er mætt með fjölgun nýrra íbúða. Ástæðan er einföld. Ferlið frá ákvörðun um að byggja þangað til íbúð er tilbúin er nokkuð langt. Á sama tíma og framboðið er ekki nægjanlegt hafa húsnæðisvextir lækkað og laun hækkað. Þetta þýðir að greiðslugetan er meiri og greiðslubyrðin af lánunum minni. Fólk með meiri peninga en áður keppist um íbúðir sem ekki eru nógu margar til að mæta eftirspurninni. Nú keppast byggingaverktakar við að reisa nýjar íbúðir. Hættan fyrir þá er sú að þeir muni á endanum byggja of mikið. Framboðið verði meira en eftirspurnin og verð lækki snögglega. Það er vel mögulegt að eitthvað slíkt muni gerast á næstu misserum. Hins vegar er hluti þeirrar hækkunar sem orðinn er langvarandi ef að kaupmáttur helst þokkalegur og vextir af fasteignalánum verða áfram lágir. Þeir sem kaupa eignirnar nú eftir þessar miklu hækkanir eru með lægri greiðslubyrði miðað við laun en íbúðakaupendur sem keyptu íbúðir árin 1998 til 1999 og þurftu að fjármagna sig að hluta með skammtímalánum. Fasteignaheildsalar og lóðabraskarar munu ekki hafa áhrif á fasteignaverð svo neinu nemi. Þeir græða sem aldrei fyrr þessa dagana og verði þeim að góðu. Þeir sem keyptu hlutabréf um áramótin hafa fengið betri ávöxtun á sitt fé frá áramótum en fasteignaheildsalarnir. Úlvarsvísitalan hefur hækkað um ríflega tíu prósent meðan fasteignir hækkuðu um þrjú prósent. Athygli fólks beinist venjulega að spákaupmönnum eins og fasteignaheildsölum þegar vel gengur. Þá eru þeir kallaði ýmsum ónefnum og fólk sér ofsjónum yfir gróða þeirra. Þegar verð fellur snögglega, þá talar enginn um spákaupmennina, en þess í stað snýst umræðan um vesalings Jón og Gunnu sem reyndu að spekulera með spariféð við lok hækkunartímabilsins. Ef fasteignaverð lækkar snögglega, þá mun umræðan fara að snúast um fólk sem skuldar meira en það á. Um eldra fólk sem horfir á eignir sínar rýrna frá mánuði til mánaðar. Eitthvað verður rætt um verktaka sem keyptu og dýrar lóðir og losna ekki við íbúðir sem þeir byggðu í bjartsýniskasti. Enginn mun þá tala um fasteignaheildsalan sem tapaði stórum fjárhæðum. Rótin að sleggjudómum í umræðum um fasteignamarkaðinn liggur líklega í tvennu. Annars vegar þeirri staðreynd að allir þurfa þak yfir höfuðið og hins vegar því að steinsteypar var til skamms tíma öruggusta fjárfesting sem hugsast getur. Íslendingar virðast eiga erfitt með að sætta sig við að skömmtunartímanum sé lokið og eina leiðin til þess að verja sig gegn því að eignir manns geti hugsanlegar rýrnað er að eiga ekki neitt. Fasteignir hafa hækkað, en miðað við tekjur og vexti eru þær ódýari en þær voru að meðaltali síðustu tólf ár miðað við kaupgetu almennings. Þótt dýrt sé að kaupa sína fyrstu íbúð nú, þá má heldur ekki gleyma því að breytingar á umhverfi íbúðalána hafa gert stórum hópi kleift að skera sig úr snöru skammtímalána og endurfjármagna húsnæði sitt. Núverandi ástand er því miklu betra en það sem var. Fasteignamarkaður mun eins og aðrir markaðir sveiflast í leit sinni að jafnvægi. Fasteignaverð er aldrei of hátt eða of lágt í þeim skilningi að verðið er alltaf samkomulag milli þeirra sem kaupa og þeirra sem selja.Hafliði Helgason -haflidi@frettabladid.is
Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar
Skoðun Litla landið sem kennir heiminum – Ísland og þróunarsamvinna í gegnum menntun GRÓ skólanna Verena Karlsdóttir,Hreiðar Þór Valtýsson,Þór Heiðar Ásgeirsson skrifar
Skoðun Listnám er lífsbjörg – opið bréf til ráðherra mennta, félags og heilbrigðismála, til stuðnings Söngskóla Sigurðar Demetz Dagbjört Andrésdóttir skrifar
Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar