Hversu mörg hótel eru of mörg hótel?

Árið 2018 er því spáð að tvær milljónir ferðamanna sæki Ísland heim. Mikil og hröð uppbygging hefur orðið í hótelgeiranum á Íslandi í samræmi við það. En hvað ber að varast í þeim efnum? Eru kvótar nauðsynlegir?

517 þúsund ferðamenn komu til landsins á fyrstu sex mánuðum ársins. Um er að ræða 28,7% fjölgun milli ára. Margar helstu ferðamannaborgir heims glíma við vandamál sem tengjast ferðaþjónustu, þá sér í lagi hvar á að hýsa ferðamennina.

Henrik Thierlein, talsmaður Wonderful Copenhagen, samtaka sem vinna að þróun ferðaþjónustu þar í borg, segir spurninguna sem brennur á allra vörum vera: hvernig græðir maður á túrisma, án þess að vera tekinn yfir af túrisma?

í Barcelona búa 1,6 milljónir manna og yfir sjö milljónir manna heimsækja borgina árlega. Leigubílar og rútur hafa tekið yfir heilu hverfin. Minjagripaverslanir og barir hafa komið í stað smáverslana og apóteka. Borgarstjóri Barcelona, Ada Colau, gaf nýlega út að engin leyfi verði veitt fyrir nýjum gistirýmum, hótelum, gistiheimilum eða leiguíbúðum fyrir ferðamenn í borginni í skamman tíma. En hvernig er staðan í Reykjavík?

Dagur B. Eggertsson, borgarstjóri, segir það í skoðun nú að setja kvóta á byggingu hótela í við Laugaveg og Hverfisgötu, líkt og var gert í Kvosinni og í Grjótaþorpinu.

Vinna af hálfu borgarinnar sé hafin því til undirbúnings.

„Slíkir kvótar hafi áður verið notaðir í miðbænum og séu í gildi. Árið 1998 þótti halla á verslun og þá var settur kvóti á bari og veitingastaði, en sá kvóti er enn við lýði.”

„Áhyggjur af offjárfestingu í hótelbyggingum eru mjög skiljanlegar. Það er ekki hægt að treysta á ferðamannastrauminn og erfitt að nýta hótel til annars en að hýsa ferðamenn,“ segir Anna Hrefna Ingimundardóttir, hagfræðingur í Greiningardeild Arion banka, sem vann skýrslu sem ber heitið Hótelmarkaðurinn: Í ökkla eða eyra? fyrir Greiningardeild bankans. Skýrslan kom út í fyrra. 

Nýtingin á heilsárshótelum í desember 2010 var 34,5% en jókst statt og stöðugt upp í 70,5% í desember síðastliðnum þrátt fyrir nokkra fjölgun gistirýma á tímabilinu.

„Samkvæmt ferðaþjónustuskýrslu Greiningardeildar frá því í fyrrahaust töldum við að það væri þörf á um 1500 nýjum herbergjum í miðbænum þar til 2017 til að halda nýtingu í 70%, sem er mjög ásættanleg nýting í alþjóðlegum samanburði. En án fleiri hótela í Reykjavík hefðum við verið komin að þolmörkum í ferðaþjónustu.“ 

Anna Hrefna segir að þrátt fyrir mikla uppbyggingu í hótelgeiranum undanfarið hafi nýting hótelherbergja á höfuðborgarsvæðinu aukist og sé á við nýtingu í vinsælustu ferðamannaborgum Evrópu, ef ekki meiri. 

„Árstíðasveiflan hefur líka minnkað umtalsvert.”

Áhættan er fjárfestanna

Hún segir það augljósan áhættuþátt ef dregur úr ferðamannastraumi.

„Þá gæti það komið niður á framlegð fyrirtækja í geiranum og gert þær framkvæmdir sem nú eru í gangi minna arðbærar. Þetta er breyta sem er afar erfitt að spá um.“

Hún segir tímann einan geta leitt í ljós hvort verið sé að offjárfesta í hóteluppbyggingu í Reykjavík.

„Miðað við þróun ferðamannafjölda seinustu ár og nýtingu hótelherbergja eins og er, þá á slík fjárfesting sér mjög eðlilegar skýringar. Verið er að mæta þörf sem er til staðar. Fjárhagslega áhættan er fyrst og fremst fjárfestanna þótt vissulega þurfi skipulagsyfirvöld að vera meðvituð um staðsetningu hótelanna til að forðast álagspunkta eða skerðingu þjónustu fyrir íbúa þessara hverfa þar sem hóteluppbyggingin er mest.“

Fráhrindandi ferðaþjónusta

Guðmundur Kristján Jónsson, skipulagsfræðingur og framkvæmdastjóri Borgarbrags ehf., segir mikilvægt í umræðu um hóteluppbygginu að hafa í huga að miðborgin sé fjölsóttasti ferðamannstaður landsins.

„Í miðborgum víða um heim eru oft settir svokallaðir starfsemiskvótar sem ætlað er að tryggja fjölbreytilega starfsemi á ákveðnum svæðum."

Nærtæk dæmi um þetta eru kvótar sem settir voru á í Kvosinni og Grjótaþorpinu sem kveða á um hámarkshlutfall gistiþjónustu.

„Í þessu tilfelli var hámarkshlutfallið ákveðið af 23% af öllum eignum á skilgreinda svæðinu og þar með sett þak á frekari hóteluppbyggingu. Hvort 23% sé gullna talan um hversu mörg hótel rúmast á sama svæðinu skal ósagt látið en talan segir okkur þó talsvert um hið raunverulega hlutfall gistirýma í miðborginni. Ef til vill er það ekki jafn hátt og umræðan gefur til kynna."

Nýtingarhlutfall hótelherbergja í Reykjavík er yfir meðallagi í alþjóðlegum samanburði. „Raunar hefur fjölgun hótelrýma verið minni en vöxtur í fjölda ferðamanna á undanförnum árum. Þessum mismun hefur verið mætt með auknu framboði af gistirými í íbúðum sem valdið hefur hækkun á húsaleigu í miðborginni. Flestir greiningaraðilar eru á einu máli um að ferðamönnum á Íslandi muni halda áfram að fjölga á næstu árum og þar af leiðandi er full þörf á auknu framboði hótelherbergja.”

Hann segir að einsleit starfsemi af öllum toga geti hins vegar orðið árekstrarvaldur í borgarumhverfi. 

„Hótelherbergjum mun fjölga um 700 eða 21% á árinu en að sama skapi er áætluð aukning ferðamanna um 23%."

Guðmundur segir framboð á á hótelherbergjum hafi ekki aukist í samræmi við fjölgun erlendra ferðamanna.

„Í sumum tilfellum skortir innviði, til dæmis bílastæði fyrir rútur, en oft á tíðum snýst þetta einnig um skort á tillitssemi. Ferðaþjónusta getur orðið fráhrindandi ef hún fléttast ekki eðlilega inn í þjónustu fyrir íbúa. Það eru fjölmörg dæmi um þetta í miðborg Reykjavíkur, einkum í tengslum við akstur hópferðabifreiða og stórra ökutækja í þröngum miðbæjargötum. Komu og brottför ferðamanna um miðjar nætur fylgir einnig ónæði. Ferðamenn sækja í aðra þjónustu en íbúar og þar af leiðandi er hætta á að framboð á þjónustu breytist í samræmi við það. Svokallaðar lundabúðir, sem selja fyrst og fremst ull og minjagripi, eru gott dæmi um þetta,“ útskýrir Guðmundur.

Heimamenn gestir á eigin heimili

Hann segir að forsenda þess að gestum líði vel í borginni sé gestrisni heimamanna.

„Forsenda gestrisni er sú að séu ákveðin skil milli gestsins og gestgjafans. Það eru ótal óskrifaðar reglur sem ber að hafa í huga í þeim efnum. Flest gerum við kröfu um að gestir hagi sér með ákveðnum hætti, þeir staldri hæfilega lengi við, sýni ákveðið þakklæti, og svo framvegis. Þegar rótgróin hverfi raskast vegna of margra hótela er hætt við umpólun á hlutverki gests og gestgjafa. Ferðamenn taka svæði yfir og heimamenn upplifa sig sem gesti á eigin heimili. Fjölmörg dæmi sýna að þegar þessi umpólun á sér stað er hætt við að staðarandi og gæði umhverfisins gjörbreytist.“

Guðmundur segir fjölgun erlendra ferðamanna í miðborg Reykjavíkur þó hafa skapað sterkan grundvöll fyrir fjölbreyttri starfsemi.

„Því fer fjarri að ferðamenn dvelji aðeins á nóttunni í Reykjavík. Þeir eyða að jafnaði allt að átta tímum á dag í almenningsrýmum borgarinnar á meðan á dvöl þeirra stendur. Flestir þeirra versla, fara á veitinga- og kaffihús, sækja söfn og stunda næturlífið.“

Litlar líkur á að Reykjavík verði draugabær

En hvað gerist ef Ísland dettur úr tísku, sem áfangastaður ferðamanna?

Guðmundur segir hætt við ákveðinni hnignun.

„Ekki ósvipaðri hnignun og í kringum 1970 þegar fjöldi fyrirtækja flutti úr miðborginni. Þjónustustigið hríðlækkaði, auðum verslunarrýmum fjölgaði og til að mynda var Kaffi Mokka eina sjálfstætt starfandi kaffihúsið í miðborginni um dágóða hríð í kringum 1977.“

Hann segir mikilvægt að fjölga íbúum miðsvæðis til að forðast þessa þróun.

„Það þarf að tryggja íbúaþéttleika sem þarf til að styðja við verslun og þjónustu í miðborginni ef dregur úr ferðamannastraumnum. Aðalskipulag Reykjavíkur leggur áherslu á þessa byggðarþróun. Ef uppbyggingaráform borgarinnar ná fram að ganga eru litlar líkur á að miðborg Reykjavíkur verði draugabær þrátt fyrir sveiflur í ferðaþjónustu.“ Hann segir borgaryfirvöld eiga að vinna sérstaka stefnu og úttekt um hótel og gististaði. „Það þarf að stýra gistirýmauppbyggingu með tilliti til íbúa jafnt sem ferðamanna.“

Skýr gæðastefna mikilvæg

Hann segir ekki síður mikilvægt að huga vel að byggingarlist og skipulagi.

„Það þarf að setja skýra gæðastefnu á sviði hóteluppbygginga. Mannvirki og umhverfi skulu vera mótuð þannig að notagildi, ending og fegurð séu samofin í einu verki. Sem höfuðborg á Reykjavík að vera leiðandi í þessum efnum. Dæmin sýna að þensla í byggingarframkvæmdum getur leitt til mistaka og minni gæða.“

Guðmundur segir bestu dæmin um hótelbyggingar sem falla vel inn í umhverfið oft byggingar, sem voru ekki byggðar sem hótel í upphafi.

„Kex Hostel á Skúlagötu er gististaður sem bætir við nærumhverfi sitt sem og 101 Hótel við Hverfisgötu. Hótel Holt, Hótel Borg og Hótel Óðinsvé.“

Hann segir mannlífið sem fylgi ferðamönnunum ómetanlegt.

„Í fámennum borgum er fjöldi ferðamanna forsenda fjölbreyttrar starfsemi. Það má læra af ferðamönnunum, enda margir hverjir búsettir erlendis þar sem borgarmenning er þróaðri en hér.“

Hann segir hóteluppbyggingu einnig hafa orðið til þess að miðborgin stækkaði til vesturs.

„Þannig endurheimtum við höfnina sem hluta af miðborginni. Svæðið frá Grandagarði að Hörpu er nú orðið framhald af verslunar-, veitinga- og viðburðaási miðborgarinnar, einkum með tilkomu Reykjavík Marina hótels við Tryggvagötu.“