Ávöxtun leigusala í Reykjavík hærri en í allflestum evrópskum borgum

Ávöxtun leigusala í Reykjavík er afar há í samanburði við aðrar evrópskar borgir, að því er fram kemur í greiningu Arion banka á fasteignamarkaði í mánuðinum.

Ávöxtun leigusala í Reykjavík nemur um níu prósentum og er borgin í þriðja sæti á eftir Chisinau í Moldóvu og Kíev í Úkraínu. Ávöxtunin gefur til kynna þá arðsemi fjárfestingar sem leigusali má búast við fyrir skatt og viðhaldskostnað. Níu prósenta ávöxtun ber vott um að fasteignir í borginni séu á mörkum þess að vera undirverðlagðar ef tekið er mið af leiguverði og ætti því að vera gott að kaupa sér íbúð í dag.

Fram kemur í greiningu Arion banka að þetta geri Reykjavík að einum af fáum borgum innan Evrópu þar sem verðlagning eigna sé nokkuð sanngjörn. Almennt virðist sem fasteignir í miðborgum Evrópu séu yfirverðlagar en þá bera leigusalar undir fimm prósenta ávöxtun af fjárfestingunni.

Leigumarkaður í Reykjavík er þó í meiri sókn en kaupmarkaðurinn og hefur eftirspurn eftir leiguíbúðum aukist afar hratt eftir hrun. Meðal ástæðna fyrir þessu er að kvaðir um eigið fé við íbúðakaup hafa aukist verulega frá árunum 2004 til 2007 og reglur verið hertar um lánsveð og greiðslumat. Þessi mikla eftirspurn eftir leiguhúsnæði hefur þrýst leiguverði töluvert upp.

Leiguverð hefur hækkað um 23 prósent frá ársbyrjun 2011 en kaupverð hækkað um 18 prósent á sama tímabili. Raunverð á kaupmarkaði hefur hins vegar lækkað lítillega frá árinu 2011 á meðan raunverð á leigumarkaði hefur hækkað um þrjú prósent.

„Leiguverð hefur verið að hækka hraðar en kaupverð,“ segir Ásdís Kristjánsdóttir, forstöðumaður greiningardeildarinnar.

„Ávöxtun leigusala á fasteignamarkaði er há í alþjóðlegum samanburði. Mikilvægt er þó að hafa í huga að vaxtastig er mismunandi milli landa og þannig er vaxtastig almennt hærra hér en í öðrum samanburðarlöndum og því eðlilegt að ávöxtunarkrafa leigusala sé hærri,“ segir Ásdís.

Að sögn Ásdísar hefur leigumarkaðurinn hins vegar þanist út eftir hrun þar sem krafa um eigið fé gerir það að verkum að ekki hafa allir tök á því að kaupa sér fasteign.

„Aukin eftirspurn á leigumarkaði hefur vissulega áhrif á leiguverð og kemur sér vel fyrir fasteignaeigendur,“ segir Ásdís en bætir við að verðlagning á fasteignamarkaði eigi eftir að leiðrétta sig þó að kaupverðið sé nú undir sögulegu meðaltali.

Kaupendur fá leiðrétt en hvað með leigjendur?



Núverandi stjórnvöld hafa lofað fasteignaeigendum skuldaleiðréttingum og nýfallnir dómar um gengistryggð lán hafa komið til móts við hópinn.



Lofaðar skuldaleiðréttingar eiga væntanlega eftir að koma fram í lækkun skulda og endurgreiðslna, sem mun hafa jákvæð áhrif á fasteignaeigendur að mati Arion banka.

Hins vegar hefur lítið verið rætt um stöðu leigjenda á markaðnum og hvernig komið verður til móts við þá aðila. Óvissan sem fylgir leigumarkaðnum og hækkandi verð gerir leigjendur uggandi um framtíðina.

óþægileg óvissa og verðið óbærilegt

Eyrún Ósk Egilsdóttir leikskólakennari og Alvin Árnason Poulsen lagerstarfsmaður eru í sambúð í Breiðholti og í leit að íbúð í Reykjavík. Vegna þess að leigusali þeirra ákvað að framlengja ekki samninginn þurfa þau að flytja út af heimili sínu eftir sumarið og sjá ekki fram á að fá íbúð á viðráðanlegu verði.

Alvin og Eyrún eiga saman tvær dætur og eru verulega óróleg með ástandið. „Við höfum þurft að flytja nokkrum sinnum. Í fyrri íbúð okkar var leigan vísitölutengd og hækkaði verðið um 30 þúsund á einu ári. Því þurftum við að leita annað,“ segir Eyrún, sem upplifir nú að sagan endurtaki sig.

„Við erum búin að vera að leita núna að íbúð í tvær vikur og höfum ekki fengið neitt. Greiðslugeta okkar er um 130 þúsund og eru íbúðir á því verði vandfundnar.“

Eyrún og Alvin segja óvissuna sem fylgir leigumarkaðnum afar óþægilega og verðið óbærilegt. „Við höfum skoðað það að kaupa okkur íbúð en höfum hreinlega ekki efni á því. Við eigum hvorugt foreldra sem liggja á fjársjóðum sem þau ekki þurfa að nota sjálf og þá þarf maður hreinlega bara að sætta sig við að lifa í þessari óvissu,“ segir Eyrún.

„Verðþróunin á leigumarkaði er farin fram úr öllu valdi og mér þykir grátlegt hvað leigjendur standa illa á markaði,“ segir Alvin svartsýnn á framtíðina.

Hafa flutt fjórum sinnum á fimm árum

Hjónin Gunnhildur Wessman og Arnar Haraldsson eru á leigumarkaðnum og hafa þurft að flytja fjórum sinnum frá árinu 2008.

Gunnhildur vinnur sem aðstoðarmaður tannlæknis og Arnar er smiður og eiga þau þrjú börn. Í dag leita þau ákaft að leiguíbúð, þar sem heimili þeirra er á sölu.

Hjónin undirrituðu tveggja ára leigusamning og borga 190 þúsund krónur í leigu á mánuði en þurfa að flytja út eftir átta mánaða dvöl. Uppsagnarfresturinn er þrír mánuðir og er nú einungis einn og hálfur mánuður til stefnu. Gunnhildur segir aðstæðurnar ekki einsdæmi.

„Við bjuggum úti í Danmörku og fluttum hingað til landsins árið 2008, beint í kreppuna. Við byrjuðum á því að leigja okkur þriggja herbergja íbúð en þegar yngsti strákurinn okkar var orðinn stærri þurftum við að fara að stækka við okkur,“ segir Gunnhildur.

Fjölskyldan flutti í kjölfarið í fjögurra herbergja íbúð. Sá leigusali missti íbúðina til Dróma fjárfestingarbanka, sem gaf þeim þriggja mánaða uppsagnarfrest.

„Bankinn sagði að þeir gætu hugsanlega lengt uppsagnarfrestinn í ár en þá myndu þeir hækka leiguna um 30 þúsund,“ segir Gunnhildur og bætir við að íbúðin sé og hafi verið tóm síðan þau fluttu út í fyrra.

Í kjölfarið fundu hjónin aðra íbúð í sama hverfi og fengu tveggja ára samning en leiga þeirra hækkaði um 50 þúsund krónur við flutningarnar. En nú hefur leigusalinn sett íbúðina á sölu.

„Nú þurfum við að flytja út enn eina ferðina með fjölskylduna og búslóðina eftir átta mánaða dvöl og erum í algjörri óvissu,“ segir Gunnhildur, sem eyðir nú öllum sínum stundum í leit að nýrri íbúð.

„Fólk slæst um íbúðirnar og við höfum ekki fengið neina íbúð enn. Maður er orðinn skíthræddur og stressaður að finna ekki neitt, við viljum helst vera í hverfinu til þess að taka börnin ekki frá vinum og skóla en við erum hætt að geta gert þá kröfu,“ segir Gunnhildur og bætir við að leiguverðið sé ekki síður áhyggjuefni.

„Bæði óvissan og verðið sem fylgir þessum markaði er hrikalegt. Einnig þarf ávallt að punga út tryggingu sem við höfum ekki geta stólað á að fá til baka,“ útskýrir Gunnhildur, sem segir að óöryggið sé afar slæmt.