Hver er "forsendubresturinn"?

„Forsendubrestur“ er sennilega algengasta og örugglega afdrifaríkasta orðið sem notað var í umræðunni á Íslandi í aðdraganda síðustu alþingiskosninga. Var þá vitaskuld verið að tala um verðtryggð húsnæðislán. En hvað er átt við með „forsendubresti“?

Lækkun eða „leiðrétting“ á skuldum heimilanna er mikilvægasta mál ríkisstjórnarinnar að sögn forsætisráðherra en í nýjum stjórnarsáttmála segir orðrétt:

„Grunnviðmiðið er að ná fram leiðréttingu vegna verðbólguskots áranna 2007–2010 en í því augnamiði má beita bæði beinni niðurfærslu höfuðstóls og skattalegum aðgerðum. Um verður að ræða almenna aðgerð óháð lántökutíma með áherslu á jafnræði.“.

Hér er orðalagið ekki mjög skýrt, nema þá helst þar sem segir að ekki verður tekið tillit til þess hvenær lán var tekið.  

Ef laun fylgja hækkun lánavísitölu algerlega skiptir verðbólguskot engu máli varðandi greiðslubyrgði eða það hlutfall launa (eða vinnutíma) sem fer í greiðslur af láninu eða í að greiða niður eftirstöðvar þess. Hinn svokallaði forsendubrestur hlýtur því eingöngu að vera háður hækkun lánavísitölunnar umfram launahækkanir. Hér er því gerð  tilraun til að reyna að reikna út forsendubrestinn miðað við eftirfarandi skilgreiningu: 

Forsendubrestur er hækkun lánavísitölu umfram launavísitölu. Forsendubrestur á hverjum tíma er samanlagðar auknar greiðslur af láninu frá upphafi og hækkun eftirstöðva láns umfram það ef lánavísitala og laun hefðu fylgst að frá því að lánið var tekið. M.ö.o. forsendubresturinn er til staðar ef lántaki þarf að vinna fleiri vinnustundir fyrir þeirri upphæð sem þarf til að borga af láninu og greiða niður eftirstöðvarnar miðað við að engin verðbólga eða launahækkanir hefðu verði frá þeim degi sem lánið var tekið. Í raun væri réttara að tala um forsendubreytingu, því breytingin getur einnig verið jákvæður fyrir lántakanda, það er þegar laun hækkar umfram lánavísitölu og vinnustundum sem þarf til þess að greiða af láninu fækkar.

Til að reikna þetta út, frá hverjum þeim tíma sem lán er tekið eru notaðar tvær vísitölur frá Hagstofu Íslands. Annars vegar vísitala til verðtryggingar, lánavísitalan, sem frá 1995 er sú sama og vísitala neysluverðs, og hins vegar launavísitalan sem segir til um hversu há laun eru að meðaltali á hverjum tíma. Hlutfall launavísitölunnar og lánavísitölunnar er sýnd á mynd 1, alla mánuði frá janúar 1989 til apríl 2013.   Þetta hlutfall jafngildir þá raunlaunabreytingu þ.e.a.s hversu há launin eru á hverjum tíma miðað við neysluverð.  Hlutfallið er sett 100 árið 1989.

Myndin sýnir að fyrstu árin eftir 1989 lækka laun um 10% (frá 100 niður í 90) en frá 1995 til 2008 hækka laun um helming eða um 50% umfram neysluverð. Við Hrun, 2008, lækka launin síðan mest um 18% að raunvirði en hafa síðan aftur hækkað um 10% og eru í dag um 11% lægri en þau urðu hæst 2008 og hærri en þau voru öll árin fyrir 2003.

Til þess að reikna út forsendubrestinn er notast við eftirfarandi forsendur: Verðtryggt jafngreiðslulán til 35 ára með 4,5% föstum raunvöxtum og mánaðarlegum afborgunum miðað við að það væri tekið í janúar hvert ár frá  1989. Þessar forsendur hafa þó ekki mikil áhrif á niðurstöðuna.

Reiknað var út hversu mikið var greitt hvern mánuð og það umreiknað yfir í vinnutíma launþegans í hverjum mánuði miðað við launavísitölu. Afborganir eru færðar til verðlags en ekki núvirtar. Einnig var reiknað út og bætt við afborganirnar hversu mikill vinnutími færi í að greiða niður eftirstöðvar lánsins miðað við stöðuna og launin í apríl 2013. Síðan var á sama hátt reiknað hversu langan tíma hefði tekið að vinna fyrir afborgunum ef launin hefðu hækkað jafnt og verðtryggingin frá lántökudegi og eftirstöðvarnar greiddar niður miðað við að lánþegi hefði sömu laun í dag og þegar lánið var tekið miðað við lánavísitöluna.

Hlutfallið þarna á milli er þá forsendubreytingin. Ef hlutfallið er hærra en 100 hefur lántakandinn  þurft að eyða hærra hlutfalli af launum sínum í afborganir og endurgreiðslu lánsins en ef laun hans hefðu haldið í við verðbólguna. Niðurstöður eru sýndar með rauðri línu á mynd 2.

Niðurstöðurnar eru mjög skýrar. Einstaklingur sem tók lán á árunum 2005 til 2008 hefur þurft að borga hærra hlutfall launa sinna í afborganir og uppgreiðslu lánsins en ef engar forsendur hefðu breyst. Forsendubresturinn er langmestur, um 11 %, ef lánið var tekið í janúar 2008, en lækkar niður í ekki neitt ef lánið var tekið í janúar 2005. Öll lán tekin 2003 og fyrr hafa hinsvegar reynst lántakandanum léttbærari en hann gat búist við miðað við óbreytt ástand. Ef lán voru tekin á árunum 1990 til 1998 hefur lántakandi aðeins þurft að vinna um 80%  af þeim vinnutíma sem hann hefði annars þurft ef laun hans hefðu fylgt vísitölunni. Það hafa því orðið miklar jákvæðar forsendubreytingar fyrir alla sem tóku lán á árunum 1989 til 2004, þrátt fyrir verðbólguskot og kjaraskerðingu í kjölfar Hrunsins. 

Skýrum  þetta betur með dæmum. Lántakandi sem lent hefur í mesta forsendubrestinum tók 13,7 Mkr. lán í janúar 2008, sem er 20 Mkr. að núvirði. Hann er búinn að borga 6,0 Mkr. uppreiknað til núvirðis og eftirstöðvar lánsins eru 18,6 Mkr. Samtals myndi hann því hafa greitt 24,6 Mkr. ef hann kysi að greiða lánið upp. Hann þarf að vinna 11% lengri vinnutíma til að standa undir þessu en ef launin sem hann hafði í janúar 2008 hefðu fylgt vísitölunni. Þetta jafngildir um 2,7 Mkr. verri stöðu (24,6*0,11).  Til að jafna þennan forsendubrest þyrfti að lækka eftirstöðvar lánsins um þessa upphæð, úr 18,6 Mkr. í 15,9 Mkr. eða um 14,5%.

Tökum annað dæmi í hina áttina. Lántakandi tók 8,3 Mkr. lán í janúar 1995, sem er 20 Mkr. að núvirði. Búið er að greiða af láninu uppreiknað 20,7 Mkr. og eftirstöðvar eru 13,3 Mkr. Samtals væru þá greiðslur af láninu 34,0 Mkr. ef það væri greitt upp í dag.  Þar sem lántakandi fékk lengi vel stöðugar kauphækkanir umfram lánavísitölu og hefur í dag 33% hærri laun en þegar hann tók lánið hefur hann aðeins notað 77% af þeim launum eða vinnutíma sem hann hefði þurft ef launin hefðu fylgt lánavísitölunni. Hann hefur því í raun hagnast um 7,8 milljónir (34,1*0,23)  vegna hærri launa og þyrfti því að hækka eftirstöðvar lánsins um 60% ef jafna ætti út þessari breytingu og gera stöðu hans þá sömu og ef engin verðbólga eða launahækkanir hefðu orðið í þessi 18 ár. 

Í kosningabaráttunni nefndu nokkrir frambjóðendur 20% flatan niðurskurð á eftirstöðvum allra fasteignalána heimilanna sem nauðsynlega leiðréttingu. Skoðum hvernig þessi „leiðrétting“ kæmi út miðað við sömu lánaforsendur og gert er hér að framan. Leiðréttingin er sýnd sem græn lína á mynd 3.  Elstu lánin myndu lækka um 2,0 Mkr þar sem eftirstöðvar þeirra eru nú 10 Mkr, en yngstu lánin myndu lækka um allt að 3,8 Mkr.

Rauða línan á mynd 3 sýnir „forsendubrestinn“ sem þessar afskriftir höfuðstólsins er væntanlega ætlað að leiðrétta í milljónum króna eins og hann hefur verið reiknaður hér að framan. Eðlilegast væri því að þessar línur lægju því sem mest saman ef afskriftunum væri ætlað að leiðrétta forsendubrestinn.

Á myndinni sést að með 20% lækkun eftirstöðva fengju allir lántakendur allan forsendubrestinn ríflega endurgreiddan. Þeir sem tóku lán í janúar 2008 og hafa lent í um 2,7 Mkr. forsendubresti  fengju 3,7 Mkr. leiðréttingu. Þeir sem tóku lán 1995 og hafa þegar hagnast um 7,8 Mkr. vegna þeirra launahækkana umfram vísitölu sem þeir hafa notið, fá til viðbótar 2,8 Mkr. þannig að heildarhagnaður þeirra yrði 10,6 Mkr. umfram það ef þeir hefðu þurft að greiða lánið af þeim launum sem þeir höfðu á þeim tíma þegar lánið var tekið.

Auðvitað má halda því fram að launavísitalan sé ekki fullkominn mælikvarði á kaupmátt, þar sem t.d. er ekki tekið tillit til breytinga í yfirvinnu eða beinna skatta. Niðurstaðan er hins vegar svo skýr og munurinn milli einstakra ára það mikill að slík einföldun breytir litlu um megin niðurstöðuna. Munurinn á milli þeirra sem tóku lán 2006-2008 og þeirra sem tóku lán fyrir þann tíma er sláandi.

Til viðbótar má einnig benda á það að fasteignaverð var einnig í hámarki á árunum 2006-2008 og hefur núna lækkað um 30% miðað við lánavísitöluna. Þeir sem keyptu sína fyrstu eign á þeim árum hafa því tapað miklu fé, þ.e.a.s ef þeir selja húsnæðið núna. Húsnæði þeirra sem keyptu fyrir aldamót hefur hinsvegar hækkað um 50% umfram lánavísitöluna þrátt fyrir lækkunina í Hruninu. Þróun húsnæðisverðs veldur í raun enn meiri mismunun milli nær nákvæmlega sömu yngri og eldri hópa og kemur fram á mynd 3 og þar eru um enn hærri tölur að ræða. 

Samkvæmt ætlun ríkisstjórnarinnar á að láta skattgreiðendur framtíðarinnar borga niður á næstu áratugum allt að 300 milljarða húsnæðisskuldir allra. Þetta lendir þyngst á öldruðum, leigjendum og unga fólkinu sem hefur ekki enn keypt húsnæði. Þeir sem eiga að erfa landið sitja einnig uppi með stórskuldugan ríkissjóð, gjaldþrota Seðlabanka og forsendubrest í launum og framfærslu. Stærsti hluti þessarar gífurlegu fyrirhuguðu millifærslu lendir hinsvegar í höndum fólks sem hefur ekki orðið fyrir neinum forsendubresti frá því það skuldsetti sig. Fæstir þeirra  eru í greiðsluvanda og hvoru tveggja laun og verðmæti fasteignar þeirra hefur hækkað langt umfram lánavísitöluna. Aftur á móti er vandi margra sem keyptu sína fyrstu eign árin 2005 til 2007 og lentu miklum fordæmalausum hremmingum vegna fasteignabólunnar og launaskerðingar óleystur.

Vonandi tekur ríkisstjórnin mark á orðum meistara Óttarrs Proppé „það er mikilvægt að muna að það  hafa fleiri upplifað brostnar fjárhagslegar forsendur en skuldarar, forsendubresturinn er víða“  en síst þó hjá þeim sem fá sennilega stærsta hluta milljarðanna 300 verði dýrustu, óskynsamlegustu og óréttlátustu kosningaloforð Íslandssögunnar efnd.