Húsagi – Húsreglur Sigurður Helgi Guðjónsson skrifar 27. nóvember 2023 07:30 Samkvæmt lögum um fjöleignarhús skal stjórn húsfélags semja og leggja fyrir húsfund reglur um hagnýtingu sameignar og séreigna að því marki sem það er unnt. Kveða lögin nánar á um það hvernig slíkar húsreglur skulu settar og hvaða fyrirmæli í þeim eigi að vera. Segir að þessar reglur skuli hafa að geyma sem ítarlegust ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameignar og skiptingu afnota ef því er að skipta, allt eftir því sem við á og eðlilegt og haganlegt þykir að reglufesta í viðkomandi húsi.Lögin byggja á því að húsreglur séu fyrir hendi í öllum fjöleignarhúsum, stórum og smáum . Það fer hins vegar eftir atvikum og staðháttum og húsagerð hversu nákvæmar og ítarlegar þær þurfa að vera og hvaða fyrirmæli þær þurfa að hafa að geyma. Almennt um efni húsreglna Þó eru í húsreglum sömu grundvallaratriðin, sem eru eins eða með líkum hætti í flestum sambærilegum húsum. Það má kalla slíkar reglur almennar reglur eða almennan hluta húsreglna. Síðan eru þar sérreglur sem taka nánar mið af sérstökum aðstæðum, sérháttum og sérþörfum eigenda í viðkomandi húsi. Í fjölbýlishúsum eru húsreglur yfirleitt mjög svipaðar frá einu húsi til annars enda húsin keimlík og forsendur og þarfir eigenda og hagsmunir þeirra líka.. Hins vegar geta útfærslur á sömu eða sambærilegum atriðum, t.d. viðvíkjandi skiptingu þrifa, afnot af þvottahúsi, bílastæðum og bílgeymslur o.fl. verið með ýmsum tilbrigðum og blæbrigðum. Sumar greinar í húsreglum eru aðeins brýning eða endurómun á atriðum, sem fjöleignarhúsalögin taka kyrfilega á. Útfærsla á meginreglum um hagnýtingu sameignar Húsreglur eru fyrst og fremst fyrirmæli um umgengni, afnot og hagnýtingu sameignar. Er um að ræða nánari útfærslur á eftirfarandi meginreglum sem þær mega ekki fara í bága við: Að réttur eigenda nái til sameignar í heild og takmarkist aðeins af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda. Að réttur til að hagnýta sameign fari ekki eftir hlutfallstölum og allir eigendur hafi jafnan hagnýtingarrétt. Að eigendum beri skylda til að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu sameignar. Að eigendum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað. Að eigendum sé skylt að ganga vel um sameiginlegt húsrými, lóð og búnað og gæta þess að valda ekki óþægindum eða ónæði. Að einstökum eigendum megi ekki veita aukinn rétt til hagnýtingar sameignar nema allir ljái því samþykki. Að ekki megi gegn vilja eigenda leggja sérstakar kvaðir eða takmarkanir á einstakar eignir og/eða íþyngja þeim umfram aðra. Þröngar heimildir til að setja reglur um séreignir Þótt húsreglur fjalli fyrst og fremst um afnot sameignarinnar, þá eru þær ekki einskorðaðar við hana. Húsfélag getur einnig innan vissra marka sett reglur um afnot séreigna en því eru verulegar skorður settar hversu miklar takmarkanir má setja séreignarráðum í húsreglum. Meginreglan er að eigandi hefur einkarétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni og þarf ekki að una því að húsfélag gangi á þann rétt. Húsfélagið getur ekki tekið ákvarðanir eða sett reglur gegn vilja eigenda sem fela í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar-, hagnýtingar- og umráðarétti hans yfir séreign en leiðir af ákvæðum fjöleignarhúsalaga, almennum reglum eignaréttar eða eðli máls. Íþyngjandi reglur um hagnýtingu séreigna Sem dæmi um of sterkt inngrip í séreignarréttinn eru reglur um að ekki megi leigja út íbúðir í húsinu eða að húsfélagið þurfi að samþykkja útleiguna og leigjandann. Sama er að segja húsfélagið ef sala íbúðar og/eða nýr eigandi er háð samþykki húsfélags. Ákvæði um að öll atvinnustarfsemi sé bönnuð í fjölbýlishúsi myndi varla fá staðist.. Talið er að eigendur hafi rétt til að stunda vissa starfsemi í íbúðum sínum sem hefur ekkert eða lítið ónæði eða röskun í för með sér fyrir aðra íbúa. Stjórnarskrárverndaður eignarréttur Hér er það hagsmunamat sem ræður. Það er ekki réttlætanlegt að banna hagnýtingu sem ekki raskar hagsmunum annarra eigenda svo heitið geti. Þá er of langt gengið og of þröngar skorður settar. Hér er komið að stjórnarskrárvernduðum eignarrétti sem felur í sér að mönnum sé rétt og frjálst að hagnýta eignir sínar á hvern þann hátt sem telst löglegur og venjubundinn. Dæmi um hagnýtingu sem yfirleitt verður ekki bönnuð almennt í húsreglum eru t.d. ritstörf, einkakennsla af ýmsum toga og barnagæsla að ákveðnu marki. Hins vegar er ónæðissöm starfsemi og hagnýting alltaf óheimil, bæði á grundvelli almennra reglna fjöleignarhúsalaga og húsreglna. Hér eru takmarkatilvikin mörg og gráu svæðin stór og verður að skoða atvik, aðstæður og hagnýtinguna í hverju falli til að meta hvað má og ekki má. Setning húsreglna. Einfaldur meirihluti. Í vissum tilvikum samþykki allra Samkvæmt fjöleignarhúsalögunum þarf samþykki einfalds meirihluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta til að setja húsreglur. Hér verður þó að gera fyrirvara þegar lögin áskilja samþykki allra eða aukins meirihluta. Sem dæmi um tilvik þar sem samþykki allra þarf til má nefna: Verulegar breytingar á hagnýtingu og afnotum sameignar. Varanleg eigna og afnotaskipting bílastæða. Um sérstakan aukinn rétt einstakra eigenda til afnota af sameign. um meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar og hagnýtingarrétti eigenda yfir séreign en af leiðir af ákvæðum lögum eða eðli máls. Um að halda megi hunda og/eða ketti í húsinu. Um þessi atriði ekki hægt að setja fyrirmæli í húsreglur með samþykki einfalds meirihluta. Felist í húsreglum breytt hagnýting sameignar sem þó telst ekki veruleg, þá þarf til þess samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Léttvæg atriði um hagnýtingu séreigna Sem viðmiðun má segja að heimild húsfélags til að setja reglur um hagnýtingu séreigna nái aðeins til þýðingarminni og léttvægari atriði. Sé um takmarkanir sem ganga lengra þarf samþykki allra og þá þarf að þinglýsa þeim. Það þekkist að húsfélag fari ögn yfir strikið í þessu efni og þarna eru líka grá svæði . Meðan enginn eigandi ber það fyrir sig má einu gilda en hins vegar en getur sérhver eigandi vefengt gildi slík ákvæða. Meginreglan. Einstök ákvæði Þegar húsreglur eru bornar upp til samþykktar á húsfundi verður að gaumgæfa hvort einhverjar greinar gangi það langt að einfaldur meirihluti nægi ekki og samþykki allra eða aukins meirihluta þurfi til. Meginreglan er ótvírætt sú að einfaldur meirihluti á húsfundi geti samþykkt og sett húsreglur enda hafi þær að geyma tíðkanleg og venjuleg fyrirmæli og lög áskilji ekki samþykki allra eða aukins meirihluta. Samkvæmt því getur aðstaðan verið sú, að flestar greinar í fyrirliggjandi frumvarpi til húsreglna séu þess eðlis að einfaldur meirihluti geti samþykkt þær og sett en einstakar greinar séu þannig að samþykki allra eða aukins meirihluta þurfi til. Samþykki húsfundur með meirihlutaákvörðun húsreglur, sem m.a. hafa að geyma fyrirmæli, sem ganga lengra en venjulegt er samkvæmt framansögðu, þá fer húsfundurinn út fyrir valdsvið sitt og reglur settar með þeim hætti eru ekki bindandi. Leiðbeiningar Húsreglur fjölbýlishúsa skulu m.a.fjalla um: Umgengni um sameign og afnot hennar og hagnýting. Bann við röskun á svefnfriði a.m.k. frá miðnætti til kl. 7 að morgni og undanþágur Skipting afnota sameiginlegs þvottahúss. Hvernig þrifum sameignar og umhirðu lóðar skuli háttað. Reglur um hunda- og/eða kattahald sé það leyft. Reglur um afnot sameiginlegra bílastæða. Reglur um hagnýtingu séreigna að því marki sem unnt er. Í annars konar fjöleignarhúsum en fjölbýlishúsum fer meira eftir atvikum og staðháttum hvers efnis húsreglur þurfa að vera og eru ekki settar sérstakar leiðbeiningarreglur þar um. Svefnfriður – bílastæði Rétt er að drepa ögn nánar á tvö þeirra atriða, sem að ofan greinir: a) Þegar segir að í húsreglum skuli vera bann við röskun á svefnfriði a.m.k. frá miðnætti til kl. 7 að morgni, þá er má alls ekki að gagnálykta þannig að á öðrum tímum sólarhringsins hafi eigendur frítt spil og megi láta öllum illum látum. Menn verða vitaskuld á öllum tímum sólarhringsins að sína eðlilega tillitssemi. Þessi svefnfriðartími er lágmarksréttur eða tími sem ekki má skerða. Húsreglur geta mælt fyrir um lengingu hans, t.d. frá 22 að kvöldi og til 8 að morgni. Eins má ákveða lengri næðistíma um helgar t.d. þannig að húsfriðartími sé þá til 10 eða 11. b) Í húsreglum skulu vera ákvæði um afnot sameiginlegra bílastæða. Þetta verður að túlka með hliðsjón af fyrirmælum fjöleignarhúsalaga um að bílastæði séu sameiginleg og óskipt nema annað sé ákveði í þinglýstum heimildum og að þeim verði ekki skipt nema allir eigendur samþykki. Þar er átt við formlega eignaskiptingu en telja verður að meirihluti eigenda geti í húsreglum sett reglur um afnot og hagnýtingu á sameiginlegum bílastæðum og um afnotaskiptingu þeirra. Slíkar reglur verða að vera sanngjarnar yfir línuna og jafnræðis verður að gæta. Það má hvorki á neinn halla umfram aðra né hygla neinum meir en öðrum. Venjulegum húsreglum þarf ekki að þinglýsa Hafi húsreglur að geyma venjuleg tilmæli um atriði, sem einfaldur meirihluti getur ákveðið, þá þarf ekki að þinglýsa þeim til að þær öðlist gildi milli eigenda og gagnvart nýjum eigendum. Taki húsreglur hins vegar á atriðum, sem samþykki allra þarf til þá þarf að þinglýsa þannig ákvæðum til að þær öðlist gildi gagnvart viðsemjendum eigenda og síðari eigendum. Breytingar á húsreglum. Heildarhúsfélög og deildir Um breytingar á húsreglum gilda sömu reglur og sjónarmið og við setningu þeirra og hér hafa verið raktar. Húsreglur geta gilt um heildarhúsfélag, t.d. sambyggingu fleiri stigahúsa, en einnig geta húsfélagsdeildir, t.d. einstök stigahús, geti sett sér húsreglur um sameign sína og þau sameiginlegu málefni sem þeim viðkemur sérstaklega(sameign sumra). Höfundur er formaður Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Sigurður Helgi Guðjónsson Málefni fjölbýlishúsa Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Hví styður Ísland vopnakaup fyrir Úkraínu? Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir Skoðun Misnotkun veikindaréttar á vinnumarkaði? Sunna Arnardóttir Skoðun Hvað á ég að gera við barnið mitt? Ólöf Hugrún Valdimarsdóttir Skoðun Wolt tekur hlutverk sitt á Íslandi alvarlega Elisabeth Stenersen Skoðun Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun Þegar réttindin þín eru tekin í burtu af stjórnvöldum Jón Frímann Jónsson Skoðun Geirfuglar Sigríðar Hagalín Þór Saari Skoðun Það eina örugga í lífinu Ingibjörg Isaksen Skoðun Deildarstýri – deildarstýra – deildarstjóri Ellen Ýr Aðalsteinsdóttir Skoðun Hvað skiptir þig máli? Einföld leið til að bæta heilbrigðisþjónustu Marta Jóns Hjördísardóttir Skoðun Skoðun Skoðun Sanngjarnt lífeyriskerfi: Endurskoðun í tæka tíð Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Fljótum við enn sofandi að feigðarósi? Erla Björnsdóttir skrifar Skoðun Bara engin ástæða Axel Flóvent skrifar Skoðun Á hvaða stefnu erum við? Thelma Þorbjörg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Wolt tekur hlutverk sitt á Íslandi alvarlega Elisabeth Stenersen skrifar Skoðun Margt óljóst í áætlunum Heidelberg Materials í Ölfusi Jón Hjörleifur Stefánsson skrifar Skoðun Hvað á ég að gera við barnið mitt? Ólöf Hugrún Valdimarsdóttir skrifar Skoðun Sanngjarnt lífeyriskerfi: Í andstöðu við yfirlýst markmið Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Deildarstýri – deildarstýra – deildarstjóri Ellen Ýr Aðalsteinsdóttir skrifar Skoðun Þar sem umhverfismál og kvenréttindi mætast: Umhverfis- og félagslegt réttlæti í tískuiðnaðinum Grace Achieng skrifar Skoðun Hvað skiptir þig máli? Einföld leið til að bæta heilbrigðisþjónustu Marta Jóns Hjördísardóttir skrifar Skoðun Framsýn farsæld Tinna Sigurðardóttir skrifar Skoðun Áfengi er engin venjuleg söluvara á frjálsum markaði Kristján G. Guðmundsson skrifar Skoðun Misnotkun veikindaréttar á vinnumarkaði? Sunna Arnardóttir skrifar Skoðun Það eina örugga í lífinu Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Hví styður Ísland vopnakaup fyrir Úkraínu? Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir skrifar Skoðun Stöðvum störukeppnina Sigmar Guðmundsson skrifar Skoðun Þegar réttindin þín eru tekin í burtu af stjórnvöldum Jón Frímann Jónsson skrifar Skoðun Aukin lífsgæði - fimm leiðir að bættri vellíðan Bryndís Hrönn B. Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Síðasta hálmstrá Vinstri grænna í höndum Bjarkeyjar Olsen Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Pólitísk sjálfsmörk í Laugardalnum – aðför að skólastarfi Helgi Áss Grétarsson,Marta Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Vara við meiriháttar skorti á kopar eftir 2025 Jean-Rémi Chareyre skrifar Skoðun Þingmenn opnið augun og finnið kjarkinn Jón Hjaltason skrifar Skoðun Láttu ekki plata þig! Helga Sigrún Harðardóttir skrifar Skoðun Bókahilla er ekki bókasafn Unnar Geir Unnarsson skrifar Skoðun 10 sekir menn gangi lausir Guðný S. Bjarnadóttir skrifar Skoðun Hvað er að frétta í lífi án frétta? Skúli Bragi Geirdal skrifar Skoðun Geirfuglar Sigríðar Hagalín Þór Saari skrifar Skoðun Lokun pósthúsa – ferli sem vonandi á sér enga hliðstæðu Björn Bjarki Þorsteinsson,Unnur Valborg Hilmarsdóttir skrifar Skoðun Fjarheilbrigðisþjónusta Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Sjá meira
Samkvæmt lögum um fjöleignarhús skal stjórn húsfélags semja og leggja fyrir húsfund reglur um hagnýtingu sameignar og séreigna að því marki sem það er unnt. Kveða lögin nánar á um það hvernig slíkar húsreglur skulu settar og hvaða fyrirmæli í þeim eigi að vera. Segir að þessar reglur skuli hafa að geyma sem ítarlegust ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameignar og skiptingu afnota ef því er að skipta, allt eftir því sem við á og eðlilegt og haganlegt þykir að reglufesta í viðkomandi húsi.Lögin byggja á því að húsreglur séu fyrir hendi í öllum fjöleignarhúsum, stórum og smáum . Það fer hins vegar eftir atvikum og staðháttum og húsagerð hversu nákvæmar og ítarlegar þær þurfa að vera og hvaða fyrirmæli þær þurfa að hafa að geyma. Almennt um efni húsreglna Þó eru í húsreglum sömu grundvallaratriðin, sem eru eins eða með líkum hætti í flestum sambærilegum húsum. Það má kalla slíkar reglur almennar reglur eða almennan hluta húsreglna. Síðan eru þar sérreglur sem taka nánar mið af sérstökum aðstæðum, sérháttum og sérþörfum eigenda í viðkomandi húsi. Í fjölbýlishúsum eru húsreglur yfirleitt mjög svipaðar frá einu húsi til annars enda húsin keimlík og forsendur og þarfir eigenda og hagsmunir þeirra líka.. Hins vegar geta útfærslur á sömu eða sambærilegum atriðum, t.d. viðvíkjandi skiptingu þrifa, afnot af þvottahúsi, bílastæðum og bílgeymslur o.fl. verið með ýmsum tilbrigðum og blæbrigðum. Sumar greinar í húsreglum eru aðeins brýning eða endurómun á atriðum, sem fjöleignarhúsalögin taka kyrfilega á. Útfærsla á meginreglum um hagnýtingu sameignar Húsreglur eru fyrst og fremst fyrirmæli um umgengni, afnot og hagnýtingu sameignar. Er um að ræða nánari útfærslur á eftirfarandi meginreglum sem þær mega ekki fara í bága við: Að réttur eigenda nái til sameignar í heild og takmarkist aðeins af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda. Að réttur til að hagnýta sameign fari ekki eftir hlutfallstölum og allir eigendur hafi jafnan hagnýtingarrétt. Að eigendum beri skylda til að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu sameignar. Að eigendum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað. Að eigendum sé skylt að ganga vel um sameiginlegt húsrými, lóð og búnað og gæta þess að valda ekki óþægindum eða ónæði. Að einstökum eigendum megi ekki veita aukinn rétt til hagnýtingar sameignar nema allir ljái því samþykki. Að ekki megi gegn vilja eigenda leggja sérstakar kvaðir eða takmarkanir á einstakar eignir og/eða íþyngja þeim umfram aðra. Þröngar heimildir til að setja reglur um séreignir Þótt húsreglur fjalli fyrst og fremst um afnot sameignarinnar, þá eru þær ekki einskorðaðar við hana. Húsfélag getur einnig innan vissra marka sett reglur um afnot séreigna en því eru verulegar skorður settar hversu miklar takmarkanir má setja séreignarráðum í húsreglum. Meginreglan er að eigandi hefur einkarétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni og þarf ekki að una því að húsfélag gangi á þann rétt. Húsfélagið getur ekki tekið ákvarðanir eða sett reglur gegn vilja eigenda sem fela í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar-, hagnýtingar- og umráðarétti hans yfir séreign en leiðir af ákvæðum fjöleignarhúsalaga, almennum reglum eignaréttar eða eðli máls. Íþyngjandi reglur um hagnýtingu séreigna Sem dæmi um of sterkt inngrip í séreignarréttinn eru reglur um að ekki megi leigja út íbúðir í húsinu eða að húsfélagið þurfi að samþykkja útleiguna og leigjandann. Sama er að segja húsfélagið ef sala íbúðar og/eða nýr eigandi er háð samþykki húsfélags. Ákvæði um að öll atvinnustarfsemi sé bönnuð í fjölbýlishúsi myndi varla fá staðist.. Talið er að eigendur hafi rétt til að stunda vissa starfsemi í íbúðum sínum sem hefur ekkert eða lítið ónæði eða röskun í för með sér fyrir aðra íbúa. Stjórnarskrárverndaður eignarréttur Hér er það hagsmunamat sem ræður. Það er ekki réttlætanlegt að banna hagnýtingu sem ekki raskar hagsmunum annarra eigenda svo heitið geti. Þá er of langt gengið og of þröngar skorður settar. Hér er komið að stjórnarskrárvernduðum eignarrétti sem felur í sér að mönnum sé rétt og frjálst að hagnýta eignir sínar á hvern þann hátt sem telst löglegur og venjubundinn. Dæmi um hagnýtingu sem yfirleitt verður ekki bönnuð almennt í húsreglum eru t.d. ritstörf, einkakennsla af ýmsum toga og barnagæsla að ákveðnu marki. Hins vegar er ónæðissöm starfsemi og hagnýting alltaf óheimil, bæði á grundvelli almennra reglna fjöleignarhúsalaga og húsreglna. Hér eru takmarkatilvikin mörg og gráu svæðin stór og verður að skoða atvik, aðstæður og hagnýtinguna í hverju falli til að meta hvað má og ekki má. Setning húsreglna. Einfaldur meirihluti. Í vissum tilvikum samþykki allra Samkvæmt fjöleignarhúsalögunum þarf samþykki einfalds meirihluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta til að setja húsreglur. Hér verður þó að gera fyrirvara þegar lögin áskilja samþykki allra eða aukins meirihluta. Sem dæmi um tilvik þar sem samþykki allra þarf til má nefna: Verulegar breytingar á hagnýtingu og afnotum sameignar. Varanleg eigna og afnotaskipting bílastæða. Um sérstakan aukinn rétt einstakra eigenda til afnota af sameign. um meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar og hagnýtingarrétti eigenda yfir séreign en af leiðir af ákvæðum lögum eða eðli máls. Um að halda megi hunda og/eða ketti í húsinu. Um þessi atriði ekki hægt að setja fyrirmæli í húsreglur með samþykki einfalds meirihluta. Felist í húsreglum breytt hagnýting sameignar sem þó telst ekki veruleg, þá þarf til þess samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Léttvæg atriði um hagnýtingu séreigna Sem viðmiðun má segja að heimild húsfélags til að setja reglur um hagnýtingu séreigna nái aðeins til þýðingarminni og léttvægari atriði. Sé um takmarkanir sem ganga lengra þarf samþykki allra og þá þarf að þinglýsa þeim. Það þekkist að húsfélag fari ögn yfir strikið í þessu efni og þarna eru líka grá svæði . Meðan enginn eigandi ber það fyrir sig má einu gilda en hins vegar en getur sérhver eigandi vefengt gildi slík ákvæða. Meginreglan. Einstök ákvæði Þegar húsreglur eru bornar upp til samþykktar á húsfundi verður að gaumgæfa hvort einhverjar greinar gangi það langt að einfaldur meirihluti nægi ekki og samþykki allra eða aukins meirihluta þurfi til. Meginreglan er ótvírætt sú að einfaldur meirihluti á húsfundi geti samþykkt og sett húsreglur enda hafi þær að geyma tíðkanleg og venjuleg fyrirmæli og lög áskilji ekki samþykki allra eða aukins meirihluta. Samkvæmt því getur aðstaðan verið sú, að flestar greinar í fyrirliggjandi frumvarpi til húsreglna séu þess eðlis að einfaldur meirihluti geti samþykkt þær og sett en einstakar greinar séu þannig að samþykki allra eða aukins meirihluta þurfi til. Samþykki húsfundur með meirihlutaákvörðun húsreglur, sem m.a. hafa að geyma fyrirmæli, sem ganga lengra en venjulegt er samkvæmt framansögðu, þá fer húsfundurinn út fyrir valdsvið sitt og reglur settar með þeim hætti eru ekki bindandi. Leiðbeiningar Húsreglur fjölbýlishúsa skulu m.a.fjalla um: Umgengni um sameign og afnot hennar og hagnýting. Bann við röskun á svefnfriði a.m.k. frá miðnætti til kl. 7 að morgni og undanþágur Skipting afnota sameiginlegs þvottahúss. Hvernig þrifum sameignar og umhirðu lóðar skuli háttað. Reglur um hunda- og/eða kattahald sé það leyft. Reglur um afnot sameiginlegra bílastæða. Reglur um hagnýtingu séreigna að því marki sem unnt er. Í annars konar fjöleignarhúsum en fjölbýlishúsum fer meira eftir atvikum og staðháttum hvers efnis húsreglur þurfa að vera og eru ekki settar sérstakar leiðbeiningarreglur þar um. Svefnfriður – bílastæði Rétt er að drepa ögn nánar á tvö þeirra atriða, sem að ofan greinir: a) Þegar segir að í húsreglum skuli vera bann við röskun á svefnfriði a.m.k. frá miðnætti til kl. 7 að morgni, þá er má alls ekki að gagnálykta þannig að á öðrum tímum sólarhringsins hafi eigendur frítt spil og megi láta öllum illum látum. Menn verða vitaskuld á öllum tímum sólarhringsins að sína eðlilega tillitssemi. Þessi svefnfriðartími er lágmarksréttur eða tími sem ekki má skerða. Húsreglur geta mælt fyrir um lengingu hans, t.d. frá 22 að kvöldi og til 8 að morgni. Eins má ákveða lengri næðistíma um helgar t.d. þannig að húsfriðartími sé þá til 10 eða 11. b) Í húsreglum skulu vera ákvæði um afnot sameiginlegra bílastæða. Þetta verður að túlka með hliðsjón af fyrirmælum fjöleignarhúsalaga um að bílastæði séu sameiginleg og óskipt nema annað sé ákveði í þinglýstum heimildum og að þeim verði ekki skipt nema allir eigendur samþykki. Þar er átt við formlega eignaskiptingu en telja verður að meirihluti eigenda geti í húsreglum sett reglur um afnot og hagnýtingu á sameiginlegum bílastæðum og um afnotaskiptingu þeirra. Slíkar reglur verða að vera sanngjarnar yfir línuna og jafnræðis verður að gæta. Það má hvorki á neinn halla umfram aðra né hygla neinum meir en öðrum. Venjulegum húsreglum þarf ekki að þinglýsa Hafi húsreglur að geyma venjuleg tilmæli um atriði, sem einfaldur meirihluti getur ákveðið, þá þarf ekki að þinglýsa þeim til að þær öðlist gildi milli eigenda og gagnvart nýjum eigendum. Taki húsreglur hins vegar á atriðum, sem samþykki allra þarf til þá þarf að þinglýsa þannig ákvæðum til að þær öðlist gildi gagnvart viðsemjendum eigenda og síðari eigendum. Breytingar á húsreglum. Heildarhúsfélög og deildir Um breytingar á húsreglum gilda sömu reglur og sjónarmið og við setningu þeirra og hér hafa verið raktar. Húsreglur geta gilt um heildarhúsfélag, t.d. sambyggingu fleiri stigahúsa, en einnig geta húsfélagsdeildir, t.d. einstök stigahús, geti sett sér húsreglur um sameign sína og þau sameiginlegu málefni sem þeim viðkemur sérstaklega(sameign sumra). Höfundur er formaður Húseigendafélagsins.
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun
Hvað skiptir þig máli? Einföld leið til að bæta heilbrigðisþjónustu Marta Jóns Hjördísardóttir Skoðun
Skoðun Þar sem umhverfismál og kvenréttindi mætast: Umhverfis- og félagslegt réttlæti í tískuiðnaðinum Grace Achieng skrifar
Skoðun Hvað skiptir þig máli? Einföld leið til að bæta heilbrigðisþjónustu Marta Jóns Hjördísardóttir skrifar
Skoðun Pólitísk sjálfsmörk í Laugardalnum – aðför að skólastarfi Helgi Áss Grétarsson,Marta Guðjónsdóttir skrifar
Skoðun Lokun pósthúsa – ferli sem vonandi á sér enga hliðstæðu Björn Bjarki Þorsteinsson,Unnur Valborg Hilmarsdóttir skrifar
Fögnum á degi líffræðilegrar fjölbreytni Rannveig Magnúsdóttir,Ragnhildur Guðmundsdóttir,Skúli Skúlason,Ole Sandberg,Sæunn Júlía Sigurjónsdóttir Skoðun
Hvað skiptir þig máli? Einföld leið til að bæta heilbrigðisþjónustu Marta Jóns Hjördísardóttir Skoðun