Húsnæði, þ.e. fasteignum, er, því miður, í daglegu tali ruglað saman við það sem húsnæðið framleiðir, þ.e. (húsa)skjól. 

Þetta er mjög miður því húsnæðið er eignin sem þarf að vera til staðar til þess að framleiða þjónustuna sem hefur notagildi, þ.e. skjólið.

Hví skiptir munurinn máli?

Það er mikilvægur munur á þessu þegar kemur að verðbólgumælingu. Á Íslandi er notast m.a. við fasteignaverð, þ.e. eignaverð, til þess að mæla hversu mikill kostnaður fólks er við neysluna á þjónustunni „húsaskjól“.

Vandamálið sem það á að leysa að horfa á þróun fasteignaverðs sem hluta af verðbólgu er eftirfarandi: meirihluti Íslendinga framleiða sjálfir húsaskjólið sem þeir neyta með eign sem þeir eiga sjálfir - hvernig mælum við kostnaðinn á þessari neyslu á húsaskjóli?

Í Bandaríkjunum hefur málið verið leyst á annan hátt. Þar er horft á leiguverð! Eðlilega, þar sem leiguverð er einmitt verðið á framleiðslunni sem fasteignir gefa af sér, sama hver á þær. Fasteignaverð kemur hvergi nærri verðbólgumælingunni. Til að mæla kostnað vegna húsaskjóls í Bandaríkjunum er fólk sem leigir spurt eftirfarandi spurningar:

„Hver er húsaleigan fyrir þitt heimilishald, þ.m.t. gjöld fyrir bílskúr og bílastæði?“

Og fólk sem á húsnæðið sem það býr í fær þessa spurningu:

„Ef einhver myndi leigja húsnæðið þitt í dag, hversu mikið heldurðu að þú gætir leigt það á á mánuði án húsgagna, rafmagns og hita?“

Svona er málið leyst í Bandaríkjunum: eigendur fasteigna sem búa í þeim sjálfir eru spurðir að því hversu há leigan væri með húsnæðið ef þeir byggju ekki í því sjálfir. Einfalt!

Eignaverð er ekki kostnaður vegna neyslu

Húsnæði, á sama hátt og verksmiðja framleiðir t.d. osta, er að gefa af sér (lífsnauðsynlega) þjónustu sem við þurfum öll á að halda, þ.e. húsaskjól. Húsnæði, líkt og ostaverksmiðja, er eign – nánar tiltekið framleiðslufjármagn. Þú neytir ekki ostaverksmiðjunnar og þú neytir ekki heldur húsnæðisins heldur eru þessar eignir að framleiða vörur (fæðu) og þjónustu (húsaskjól) sem þú svo neytir. 

Þess vegna er íbúðafjárfesting hluti af fjárfestingu í hagkerfinu: fjárfesting, t.d. bygging verksmiðju eða íbúðablokkar, býr ekki til neysluvörur heldur framleiðslufjármagn. 

Fræðilega á vísitala neysluverðs, sem er grundvöllur verðbólgumælinga, ekki að hafa neitt með eignaverð að gera. Vísitala neysluverðs, eins og Seðlabankinn orðar það sjálfur, "mælir meðalverð vöru og þjónustu á markaði." Meðalverð eigna á ekki að vera meðtalið. Eftir sem áður er eignaverð fasteigna tekið með á Íslandi.

Greidd húsaleiga fyrir þjónustuna "skjól", svipað og að greiða fyrir ost, er allt annað mál en að greiða fyrir eignina "fasteign", sem er svipað og að kaupa ostaverksmiðju. Hið fyrra viðkemur neysluverði, hið síðara eignaverði.

Og, samkvæmt skilgreiningu Seðlabankans sjálfs hér að ofan, á eignaverð ekki að vera hluti af neysluverðsvísitölunni.

Að lokum langar mig til að vitna í skrifstofu vinnumarkaðsgagna (e. Bureau of Labor Statistics) í Bandaríkjunum:

„Húsaskjól, þ.e. þjónustan sem fasteignir veita þeim sem í þeim búa, er stór hluti af vörukörfu vísitölu neysluverðs – þ.e. þær vörur og þjónusta sem fólk þarf á að halda til daglegs lífs… Fasteignir eru ekki hluti af vörukörfunni. Líkt og flestar aðrar hagstærðir lítur vísitala neysluverðs á húsnæði sem framleiðslu- eða fjárfestingarfjármagn en ekki sem neysluvöru. Eyðsla til kaupa og endurbóta á fasteignum er fjárfesting en ekki neysla. Húsaskjól, þ.e. þjónustan sem fasteignir búa til, er neyslan sem skiptir máli fyrir vísitölu neysluverðs.“

Þess vegna, gott fólk, á fasteignaverð ekki að vera hluti af vísitölu neysluverðs á Íslandi. Lagfærum nú verðbólgumælinguna á Íslandi með þetta í huga: markaðsverð fasteigna á ekki heima í mælingunni á verðbólgu.

Höfundur er hagfræðingur. Ítarlegri umfjöllun má finna á patreon.com/olafurmargeirsson