Engin merki um bólu á íbúðamarkaði Kristinn Ingi Jónsson skrifar 8. nóvember 2017 08:00 Íbúðaverð hefur að undanförnu vikið nokkuð frá þróun undirliggjandi þátta, á borð við laun og byggingarkostnað, sem er til marks um að verðhækkanir geti verið ósjálfbærar, að mati Seðlabanka Íslands. vísir/anton brink Það er full ástæða til þess að vera á varðbergi gagnvart hraðri hækkun húsnæðisverðs á liðnum mánuðum umfram undirliggjandi þætti á borð við laun, byggingarkostnað og leiguverð, að því er fram kemur í nýrri skýrslu Íslandsbanka um íbúðamarkaðinn. Hins vegar er ójafnvægið í þróun íbúðaverðs og umræddra þátta meira og alvarlegra á íbúðamörkuðum í nágrannaríkjum okkar en hér á landi. „Við höfum séð íbúðaverð hækka talsvert umfram laun, byggingarkostnað og leiguverð að undanförnu. Ákveðið ójafnvægi hefur verið að myndast sem getur vissulega gefið vísbendingu um bólumyndun. Það væri að minnsta kosti æskilegt að það væri meira jafnvægi á milli íbúðaverðs og þessara grunnþátta,“ segir Elvar Orri Hreinsson, sérfræðingur í greiningu Íslandsbanka.„En verðbóla getur aðeins myndast þegar íbúðaverð þróast með þeim hætti að hækkun þess verði ekki rökstudd með undirliggjandi áhrifaþáttum. Við höfum séð miklar launahækkanir, en það sem mestu máli skiptir er að framboð íbúðarhúsnæðis hefur ekki mætt eftirspurn. Það er því auðvelt að skýra íbúðaverðshækkanir með undirliggjandi áhrifaþáttum og benda á þennan viðvarandi framboðsskort sem hefur verið við lýði. Það þarf að spýta í lófana á framboðshliðinni og byggja meira og hraðar. Þá fyrst gæti dregið úr þessu ójafnvægi sem hefur myndast á íbúðamarkaðinum,“ segir hann. Í skýrslu Íslandsbanka er bent á að hlutfall íbúðaverðs og launa sé um sjö prósent yfir langtímameðaltali hér á landi. Er það nokkuð undir hlutfalli nágrannaríkja okkar, en sem dæmi er hlutfallið 57 prósent yfir langtímameðaltali í Svíþjóð, 39 prósent í Noregi og 23 prósent í Danmörku.Elvar Orri Hreinsson, sérfræðingur í greiningu Íslandsbanka.Auk þess segir í skýrslunni að í ljósi mikilla verðhækkana á undanförnum árum sé um þessar mundir erfiðara, sé tekið mið af launum, að kaupa íbúð hér á landi en að meðaltali í sögulegu samhengi. Þessi þróun hafi þó einnig átt sér stað í fjölmörgum ríkjum innan OECD. Er ójafnvægi í þróun íbúðaverðs og launa meira í að minnsta kosti tólf OECD-ríkjum en hér. Sambærilega sögu megi segja af hlutfalli íbúða- og leiguverðs. Sé hlutfallið yfir núll prósent gefur það til kynna að óarðbærara sé að fjárfesta í íbúðarhúsnæði til útleigu nú en að meðaltali í sögulegu samhengi. Hlutfallið hér á landi sé nú 12 prósent sem sé í samræmi við meðaltal evrusvæðisins. Hlutfallið sé hins vegar hæst í Noregi, eða 99 prósent, 86 prósent í Kanada og 76 prósent í Sviss. Að sögn greiningardeildar Íslandsbanka er hlutfall íbúðaverðs og launa í sögulegu hámarki á höfuðborgarsvæðinu og Norðurlandi. Það bendi til þess að erfiðara sé að kaupa íbúð á þeim landsvæðum en áður. Íbúðaverð á öðrum landsvæðum hafi enn fremur hækkað talsvert, en sé enn nokkuð frá sögulegu hámarki. Það gefi til kynna að nú sé auðveldara að kaupa íbúð þar en í síðustu uppsveiflu. Í skýrslu bankans er auk þess tekið fram að hlutfall íbúðaverðs og byggingarkostnaðar sé nú um 24 prósent umfram langtímameðaltal. Því sé nú talsvert hagkvæmara að byggja en áður sem ætti að öðru óbreyttu að auka hvata til byggingar á íbúðarhúsnæði, að sögn bankans.Svigrúm til skuldsetningar Í skýrslunni segir að íbúðaverð hafi tilhneigingu til þess að hækka umfram laun í efnahagsuppsveiflu. Þegar núverandi uppsveifla sé borin saman við þá síðustu – fyrir um tíu árum – komi í ljós að þróun íbúðaverðs og launa hafi haldist mun betur í hendur nú. Því má ætla, að sögn greinenda Íslandsbanka, að launahækkanir skýri íbúðaverðshækkanir í núverandi uppsveiflu í meiri mæli en í þeirri síðustu. Elvar Orri bendir á að íbúðaverðshækkanir í síðustu uppsveiflu hafi fyrst og fremst verið drifnar áfram af aukinni skuldsetningu heimilanna á meðan skortur á framboði skýri hækkanir í núverandi uppsveiflu. „Við höfum raunar séð skuldsetningu heimilanna dragast saman í þessari uppsveiflu þar til nú nýverið að skuldirnar hafa aðeins verið að aukast. Uppsveiflan nú byggir því á öllu heilbrigðari grunni en fyrir tíu árum.“ Auk þess hafi veðsetningarhlutfall einstaklinga með íbúðaskuldir nánast helmingast frá árinu 2010. „Það segir okkur að það er mikill slagkraftur á eftirspurnarhliðinni. Heimilin geta hækkað hlutfallið og aukið þannig eftirspurn eftir húsnæði með aukinni skuldsetningu. Svigrúmið er til staðar.“Fréttin birtist fyrst í Markaðnum, fylgiriti Fréttablaðsins um viðskipti og fjármál. Húsnæðismál Markaðir Mest lesið Matvöruverslun og íbúðir steinsnar frá Keflavíkurflugvelli Viðskipti innlent Krökkunum finnst hálf hallærislegt að mamman kunni Friends þættina utan að Atvinnulíf Þarf að greiða kortareikninginn og meira til í málskostnað Neytendur Mun bjóða upp á sömu flugáætlun og Bláfugl áður Viðskipti innlent Krónísk óstundvísi: Skýringar og góð ráð Atvinnulíf Stofnandi Binance dæmdur fyrir peningaþvætti Viðskipti erlent Tekjur Apple drógust saman enn eina ferðina Viðskipti erlent Dýrmætustu og sjaldgæfustu Mustang bílar landsins á afmælissýningu Mustang Samstarf Viljinn tekinn til gjaldþrotaskipta Viðskipti innlent Röntgen Domus og Orkuhúsið fá ekki að sameinast Viðskipti innlent Fleiri fréttir Matvöruverslun og íbúðir steinsnar frá Keflavíkurflugvelli Röntgen Domus og Orkuhúsið fá ekki að sameinast Viljinn tekinn til gjaldþrotaskipta Spá því að stýrivextir haldist óbreyttir Bein útsending: Ársfundur SFS – Best í heimi? Mun bjóða upp á sömu flugáætlun og Bláfugl áður Grindvíkingar borgi allt að þriðjungi hærri leigu en aðrir Guðný og Sigurður Helgi til SI Tekur við stöðu sviðsstjóra Netöryggismiðstöðvar Íslands Hagnaður Íslandsbanka 5,4 milljarðar á fyrsta fjórðungi Arnar Már nýr aðstoðarforstjóri Vinnunetföng algeng leið fyrir hakkara til að brjótast inn í íslensk fyrirtæki Sjö vilja taka við af Gunnari Hagnaður Landsbankans nam 7,2 milljörðum á fyrstu þremur mánuðum ársins Frumkvöðlar koma saman í Kolaportinu Hefja sölu á íbúðum á Orkureitnum Bein útsending: Stærri styrktækifæri í mannvirkjaiðnaði Lokar Önnu Jónu og segir það mikinn létti Hagnaður Arion dróst saman um tvo milljarða Hefja úthlutun lóða í Vatnsendahvarfi Ráðherra bað um tíu milljarða króna í viðbót í arð Bein útsending: Eftirfylgni við Stöðugleikasamninginn Landa stórum sölusamningi Reginn afturkallar samrunatilkynningu við Eik Vextir verði ekki lækkaðir fyrr en í haust Hafa tryggt útgáfu íslenska tölvuleiksins Island of Winds Verðbólgan úr sex prósentum í ár í 3,5 prósent árið 2026 Vilja gera tilraunir með orkuframleiðslu í geimnum á Íslandi Reksturinn þungur í kjölfar „yfirgangs og afskipta lögreglu“ Fjármálastjóri Play segir upp Sjá meira
Það er full ástæða til þess að vera á varðbergi gagnvart hraðri hækkun húsnæðisverðs á liðnum mánuðum umfram undirliggjandi þætti á borð við laun, byggingarkostnað og leiguverð, að því er fram kemur í nýrri skýrslu Íslandsbanka um íbúðamarkaðinn. Hins vegar er ójafnvægið í þróun íbúðaverðs og umræddra þátta meira og alvarlegra á íbúðamörkuðum í nágrannaríkjum okkar en hér á landi. „Við höfum séð íbúðaverð hækka talsvert umfram laun, byggingarkostnað og leiguverð að undanförnu. Ákveðið ójafnvægi hefur verið að myndast sem getur vissulega gefið vísbendingu um bólumyndun. Það væri að minnsta kosti æskilegt að það væri meira jafnvægi á milli íbúðaverðs og þessara grunnþátta,“ segir Elvar Orri Hreinsson, sérfræðingur í greiningu Íslandsbanka.„En verðbóla getur aðeins myndast þegar íbúðaverð þróast með þeim hætti að hækkun þess verði ekki rökstudd með undirliggjandi áhrifaþáttum. Við höfum séð miklar launahækkanir, en það sem mestu máli skiptir er að framboð íbúðarhúsnæðis hefur ekki mætt eftirspurn. Það er því auðvelt að skýra íbúðaverðshækkanir með undirliggjandi áhrifaþáttum og benda á þennan viðvarandi framboðsskort sem hefur verið við lýði. Það þarf að spýta í lófana á framboðshliðinni og byggja meira og hraðar. Þá fyrst gæti dregið úr þessu ójafnvægi sem hefur myndast á íbúðamarkaðinum,“ segir hann. Í skýrslu Íslandsbanka er bent á að hlutfall íbúðaverðs og launa sé um sjö prósent yfir langtímameðaltali hér á landi. Er það nokkuð undir hlutfalli nágrannaríkja okkar, en sem dæmi er hlutfallið 57 prósent yfir langtímameðaltali í Svíþjóð, 39 prósent í Noregi og 23 prósent í Danmörku.Elvar Orri Hreinsson, sérfræðingur í greiningu Íslandsbanka.Auk þess segir í skýrslunni að í ljósi mikilla verðhækkana á undanförnum árum sé um þessar mundir erfiðara, sé tekið mið af launum, að kaupa íbúð hér á landi en að meðaltali í sögulegu samhengi. Þessi þróun hafi þó einnig átt sér stað í fjölmörgum ríkjum innan OECD. Er ójafnvægi í þróun íbúðaverðs og launa meira í að minnsta kosti tólf OECD-ríkjum en hér. Sambærilega sögu megi segja af hlutfalli íbúða- og leiguverðs. Sé hlutfallið yfir núll prósent gefur það til kynna að óarðbærara sé að fjárfesta í íbúðarhúsnæði til útleigu nú en að meðaltali í sögulegu samhengi. Hlutfallið hér á landi sé nú 12 prósent sem sé í samræmi við meðaltal evrusvæðisins. Hlutfallið sé hins vegar hæst í Noregi, eða 99 prósent, 86 prósent í Kanada og 76 prósent í Sviss. Að sögn greiningardeildar Íslandsbanka er hlutfall íbúðaverðs og launa í sögulegu hámarki á höfuðborgarsvæðinu og Norðurlandi. Það bendi til þess að erfiðara sé að kaupa íbúð á þeim landsvæðum en áður. Íbúðaverð á öðrum landsvæðum hafi enn fremur hækkað talsvert, en sé enn nokkuð frá sögulegu hámarki. Það gefi til kynna að nú sé auðveldara að kaupa íbúð þar en í síðustu uppsveiflu. Í skýrslu bankans er auk þess tekið fram að hlutfall íbúðaverðs og byggingarkostnaðar sé nú um 24 prósent umfram langtímameðaltal. Því sé nú talsvert hagkvæmara að byggja en áður sem ætti að öðru óbreyttu að auka hvata til byggingar á íbúðarhúsnæði, að sögn bankans.Svigrúm til skuldsetningar Í skýrslunni segir að íbúðaverð hafi tilhneigingu til þess að hækka umfram laun í efnahagsuppsveiflu. Þegar núverandi uppsveifla sé borin saman við þá síðustu – fyrir um tíu árum – komi í ljós að þróun íbúðaverðs og launa hafi haldist mun betur í hendur nú. Því má ætla, að sögn greinenda Íslandsbanka, að launahækkanir skýri íbúðaverðshækkanir í núverandi uppsveiflu í meiri mæli en í þeirri síðustu. Elvar Orri bendir á að íbúðaverðshækkanir í síðustu uppsveiflu hafi fyrst og fremst verið drifnar áfram af aukinni skuldsetningu heimilanna á meðan skortur á framboði skýri hækkanir í núverandi uppsveiflu. „Við höfum raunar séð skuldsetningu heimilanna dragast saman í þessari uppsveiflu þar til nú nýverið að skuldirnar hafa aðeins verið að aukast. Uppsveiflan nú byggir því á öllu heilbrigðari grunni en fyrir tíu árum.“ Auk þess hafi veðsetningarhlutfall einstaklinga með íbúðaskuldir nánast helmingast frá árinu 2010. „Það segir okkur að það er mikill slagkraftur á eftirspurnarhliðinni. Heimilin geta hækkað hlutfallið og aukið þannig eftirspurn eftir húsnæði með aukinni skuldsetningu. Svigrúmið er til staðar.“Fréttin birtist fyrst í Markaðnum, fylgiriti Fréttablaðsins um viðskipti og fjármál.
Húsnæðismál Markaðir Mest lesið Matvöruverslun og íbúðir steinsnar frá Keflavíkurflugvelli Viðskipti innlent Krökkunum finnst hálf hallærislegt að mamman kunni Friends þættina utan að Atvinnulíf Þarf að greiða kortareikninginn og meira til í málskostnað Neytendur Mun bjóða upp á sömu flugáætlun og Bláfugl áður Viðskipti innlent Krónísk óstundvísi: Skýringar og góð ráð Atvinnulíf Stofnandi Binance dæmdur fyrir peningaþvætti Viðskipti erlent Tekjur Apple drógust saman enn eina ferðina Viðskipti erlent Dýrmætustu og sjaldgæfustu Mustang bílar landsins á afmælissýningu Mustang Samstarf Viljinn tekinn til gjaldþrotaskipta Viðskipti innlent Röntgen Domus og Orkuhúsið fá ekki að sameinast Viðskipti innlent Fleiri fréttir Matvöruverslun og íbúðir steinsnar frá Keflavíkurflugvelli Röntgen Domus og Orkuhúsið fá ekki að sameinast Viljinn tekinn til gjaldþrotaskipta Spá því að stýrivextir haldist óbreyttir Bein útsending: Ársfundur SFS – Best í heimi? Mun bjóða upp á sömu flugáætlun og Bláfugl áður Grindvíkingar borgi allt að þriðjungi hærri leigu en aðrir Guðný og Sigurður Helgi til SI Tekur við stöðu sviðsstjóra Netöryggismiðstöðvar Íslands Hagnaður Íslandsbanka 5,4 milljarðar á fyrsta fjórðungi Arnar Már nýr aðstoðarforstjóri Vinnunetföng algeng leið fyrir hakkara til að brjótast inn í íslensk fyrirtæki Sjö vilja taka við af Gunnari Hagnaður Landsbankans nam 7,2 milljörðum á fyrstu þremur mánuðum ársins Frumkvöðlar koma saman í Kolaportinu Hefja sölu á íbúðum á Orkureitnum Bein útsending: Stærri styrktækifæri í mannvirkjaiðnaði Lokar Önnu Jónu og segir það mikinn létti Hagnaður Arion dróst saman um tvo milljarða Hefja úthlutun lóða í Vatnsendahvarfi Ráðherra bað um tíu milljarða króna í viðbót í arð Bein útsending: Eftirfylgni við Stöðugleikasamninginn Landa stórum sölusamningi Reginn afturkallar samrunatilkynningu við Eik Vextir verði ekki lækkaðir fyrr en í haust Hafa tryggt útgáfu íslenska tölvuleiksins Island of Winds Verðbólgan úr sex prósentum í ár í 3,5 prósent árið 2026 Vilja gera tilraunir með orkuframleiðslu í geimnum á Íslandi Reksturinn þungur í kjölfar „yfirgangs og afskipta lögreglu“ Fjármálastjóri Play segir upp Sjá meira