Húsnæðisöryggi og kaupleiga í Reykjavík Einar Jónsson skrifar 24. maí 2018 07:00 Húsnæðisöryggi er mikilvægast fyrir flesta í þeim skilningi að íbúi sem efnir skyldur sínar geti búið í íbúð sinni svo lengi sem hann kýs. Þetta húsnæðisöryggi er einungis til staðar í eignaríbúðum. Í öðrum tilfellum getur íbúi glatað húsnæði sínu þótt hann efni skyldur sínar fullkomlega; leigusamningar eru tímabundnir og/eða uppsegjanlegir, leigufyrirtæki geta selt íbúðir frá sér og öll félög og fyrirtæki geta orðið gjaldþrota. Þar með geta leigutakar, búsetar húsnæðissamvinnufélaga og þeir sem greitt hafa hvers konar afnotaréttargjöld misst húsnæði sitt. Þarna skiptir engu máli hvort félag er rekið í hagnaðarskyni eða ekki. Þá eru eignaríbúðir „besta fjárfestingin“ í gegnum árin, afborganir lána greiðast í „eigin vasa“ og skuldlitlar eða skuldlausar eignaríbúðir eru jafnan forsenda fyrir þolanlegri afkomu lífeyrisþega.Markaðsverð Markaðsverð íbúða ræðst af framboði og eftirspurn og þar eru hefðbundnir íbúðakaupendur í samkeppni við sterka aðila sem eru á markaðinum á öðrum forsendum svo sem fjárfersta og aðila í ferðaþjónustu en einnig við borgina þegar hún kaupir íbúðir á almennum markaði. Á „eftirspurnarmarkaði“ skilar aukin hagkvæmni eins og hagstæðari lánakjör eða lægri byggingarkostnaður sér ekki til kaupenda í verði undir markaðsverði og sama gildir um markaðsleigu. Lægri vextir og hærra lánshlutfall þrýsta hins vegar örugglega á verðhækkanir á almennum markaði og opinberar bætur og styrkir til íbúðakaupenda og leigutaka hafa sömu tilhneigingu á þeim markaði. Hagkvæmni gæti hins vegar skilað sér til þess sem byggir fyrir sjálfan sig og til þeirra sem búa í íbúðum borgarinnar, til félagsmanna íbúðafélaga og í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi. Stórauknar nýbyggingar fjölskylduíbúða er eina leiðin til að auka jafnvægi á markaðinum. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi Til lengri tíma greiða leigutakar upp kaupverð íbúða leigusala ásamt rekstrarkostnaði án þess að njóta húsnæðisöryggis eða hlutdeildar í eignaaukningu leigusalans. Sama gildir um búseta húsnæðissamvinnufélaga varðandi íbúðir félaganna. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi ætti að vera valkostur fyrir alla þá sem vilja tryggja sér húsnæðisöryggi og hafa greiðslugetu til að standa undir íbúðagreiðslum/húsaleigu en skortir fé til útborgunar á almennum markaði. Þannig kerfi var kaupleigukerfið á seinustu áratugum síðustu aldar með mismiklum stuðningi í félagslegri- og almennri kaupleigu. Reykjavíkurborg ætti að beita sér fyrir byggingu hagkvæmra kaupleigu- eða kaupréttaríbúða í opnu aðgengilegu kerfi þar sem kjarninn væri húsnæðisöryggi og hagsmunir leigutakans í fyrirrúmi. Eftir virkjun kaupréttar er kaupandi í sömu stöðu og aðrir íbúðaeigendur. Lífeyrissjóðir/Íbúðalánasjóður gætu fjármagnað slíkt kerfi sem fellur vel að tilgangi laga um húsnæðismál. Forskriftin er gróflega sú að þeir sem hafa fárhagsgetu til að greiða húsaleigu í viðunandi íbúð ættu að hafa þann valkost að geta keypt þannig íbúð í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi borgarinnar.' Fjölskylduvernd og húsnæðisöryggi Fjölskylduvernd, húsnæðisöryggi og öruggari íbúðaviðskipti mætti efla verulega með eftirfarandi aðgerðum: 1. Veðsetning og aðför verði óheimil í fjölskylduíbúðum nema fyrir íbúðalánum og íbúðagjöldum. 2. Óheimilt verði að segja upp leigutaka sem efnir skyldur sínar í íbúðum leigufélaga sem njóta fyrirgreiðslu borgarinnar og jafnframt verði takmarkanir á hækkun húsaleigu á leigutímanum. 3. Ástandsvottorð íbúða frá óháðum aðila væri skilyrði við íbúðasölur varðandi atriði sem geta dulist kaupanda eins og sveppamyndun, fúa eða pöddur í innviðum, steypugalla og slæmt ástand lagna. 4. Tryggingafé sem leigutaki hefur greitt leigusala nyti forgangs við búskipti svo og afnotaréttargreiðslur og búseturéttargjöld.Höfundur er lögfræðingur Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Birtist í Fréttablaðinu Húsnæðismál Mest lesið Af hverju eru næringarsnauð matvæli í forgrunni við íþróttaiðkun barna okkar? Berglind Lilja Guðlaugsdóttir Skoðun Hvað þolir þú mikið högg? Sandra B. Franks Skoðun Jarðakaup í nýjum tilgangi Halla Hrund Logadóttir Skoðun Kosningaóreiða RÚV, opið bréf til stjórnar Ríkisútvarpsins Benedikta Guðrún Svavarsdottir Skoðun Eldri borgarar fá lítið út úr kjarasamningunum Kári Jónasson Skoðun Austurgata 10 - blm. í góðri trú blekktir? - Ærumeiðandi dylgjur leigjanda Árni Stefán Árnason Skoðun Vannýtt tækifæri Kristín Fríða Ólafsdóttir Skoðun Hvítþvottur á fótboltavellinum – leikur Íslands við Ísrael í undankeppni EM 2024 Hrönn G. Guðmundsdóttir Skoðun Skynsemi í rekstri Landsbankans Stefán Ólafsson Skoðun Alþjóðadagur félagsráðgjafar Steinunn Bergmann Skoðun Skoðun Skoðun Skynsemi í rekstri Landsbankans Stefán Ólafsson skrifar Skoðun Afbrotavarnir gegn skipulögðum glæpum Karl Steinar Valsson skrifar Skoðun Kosningaóreiða RÚV, opið bréf til stjórnar Ríkisútvarpsins Benedikta Guðrún Svavarsdottir skrifar Skoðun Hvað þolir þú mikið högg? Sandra B. Franks skrifar Skoðun Vannýtt tækifæri Kristín Fríða Ólafsdóttir skrifar Skoðun Alþjóðadagur félagsráðgjafar Steinunn Bergmann skrifar Skoðun Af hverju eru næringarsnauð matvæli í forgrunni við íþróttaiðkun barna okkar? Berglind Lilja Guðlaugsdóttir skrifar Skoðun Að skoða meira inn í sumar ástæður misnotkunar Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Fundur NAMMCO í vikunni Micah Garen skrifar Skoðun Hvítþvottur á fótboltavellinum – leikur Íslands við Ísrael í undankeppni EM 2024 Hrönn G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Leiðin að bílprófinu Þuríður B. Ægisdóttir skrifar Skoðun Draumalandið Luxemburg og íslenskir jafnaðarmenn - þriðji hluti Ólafur Sveinsson skrifar Skoðun Austurgata 10 - blm. í góðri trú blekktir? - Ærumeiðandi dylgjur leigjanda Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun V. Sköpunarsaga þjóðsögu –Guðmundarmálið skyndilega skellt á borð Hafþór S. Ciesielski skrifar Skoðun Forsendur krafna um íslenskukunnáttu Eiríkur Rögnvaldsson skrifar Skoðun Eldri borgarar fá lítið út úr kjarasamningunum Kári Jónasson skrifar Skoðun Hræðsla er hjálplegur þjónn, en hræðilegt yfirvald Jón Þór Ólafsson skrifar Skoðun „Kvótasetning grásleppu snýst um að tryggja arðsemi“? Örn Pálsson skrifar Skoðun Hvað tökum við með okkur? Magnús Bergmann skrifar Skoðun Þreytandi grænþvottur Birgitta Stefánsdóttir skrifar Skoðun Ráðherra sem fer þvert á vilja Alþingis Ásthildur Lóa Þórsdóttir,Eyjólfur Ármannsson,Guðmundur Ingi Kristinsson,Inga Sæland,Jakob Frímann Magnússon,Tómas A. Tómasson skrifar Skoðun Hvað á ég að gera? Rannveig Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Jarðakaup í nýjum tilgangi Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Íslenskur matur Bjarni Jónsson skrifar Skoðun „Við áttum aldrei möguleika“ Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Lán úr óláni Ísleifur Arnórsson skrifar Skoðun Síðasta kynslóðin! Sigurvin Lárus Jónsson skrifar Skoðun Að læra íslensku til að finnast þú vera hluti af samfélaginu Valerio Gargiulo skrifar Skoðun Virði lýðræðis Sigríður Hrund Pétursdóttir skrifar Skoðun Ójöfnuður - andhverfa lýðræðis Jón Baldvin Hannibalsson skrifar Sjá meira
Húsnæðisöryggi er mikilvægast fyrir flesta í þeim skilningi að íbúi sem efnir skyldur sínar geti búið í íbúð sinni svo lengi sem hann kýs. Þetta húsnæðisöryggi er einungis til staðar í eignaríbúðum. Í öðrum tilfellum getur íbúi glatað húsnæði sínu þótt hann efni skyldur sínar fullkomlega; leigusamningar eru tímabundnir og/eða uppsegjanlegir, leigufyrirtæki geta selt íbúðir frá sér og öll félög og fyrirtæki geta orðið gjaldþrota. Þar með geta leigutakar, búsetar húsnæðissamvinnufélaga og þeir sem greitt hafa hvers konar afnotaréttargjöld misst húsnæði sitt. Þarna skiptir engu máli hvort félag er rekið í hagnaðarskyni eða ekki. Þá eru eignaríbúðir „besta fjárfestingin“ í gegnum árin, afborganir lána greiðast í „eigin vasa“ og skuldlitlar eða skuldlausar eignaríbúðir eru jafnan forsenda fyrir þolanlegri afkomu lífeyrisþega.Markaðsverð Markaðsverð íbúða ræðst af framboði og eftirspurn og þar eru hefðbundnir íbúðakaupendur í samkeppni við sterka aðila sem eru á markaðinum á öðrum forsendum svo sem fjárfersta og aðila í ferðaþjónustu en einnig við borgina þegar hún kaupir íbúðir á almennum markaði. Á „eftirspurnarmarkaði“ skilar aukin hagkvæmni eins og hagstæðari lánakjör eða lægri byggingarkostnaður sér ekki til kaupenda í verði undir markaðsverði og sama gildir um markaðsleigu. Lægri vextir og hærra lánshlutfall þrýsta hins vegar örugglega á verðhækkanir á almennum markaði og opinberar bætur og styrkir til íbúðakaupenda og leigutaka hafa sömu tilhneigingu á þeim markaði. Hagkvæmni gæti hins vegar skilað sér til þess sem byggir fyrir sjálfan sig og til þeirra sem búa í íbúðum borgarinnar, til félagsmanna íbúðafélaga og í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi. Stórauknar nýbyggingar fjölskylduíbúða er eina leiðin til að auka jafnvægi á markaðinum. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi Til lengri tíma greiða leigutakar upp kaupverð íbúða leigusala ásamt rekstrarkostnaði án þess að njóta húsnæðisöryggis eða hlutdeildar í eignaaukningu leigusalans. Sama gildir um búseta húsnæðissamvinnufélaga varðandi íbúðir félaganna. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi ætti að vera valkostur fyrir alla þá sem vilja tryggja sér húsnæðisöryggi og hafa greiðslugetu til að standa undir íbúðagreiðslum/húsaleigu en skortir fé til útborgunar á almennum markaði. Þannig kerfi var kaupleigukerfið á seinustu áratugum síðustu aldar með mismiklum stuðningi í félagslegri- og almennri kaupleigu. Reykjavíkurborg ætti að beita sér fyrir byggingu hagkvæmra kaupleigu- eða kaupréttaríbúða í opnu aðgengilegu kerfi þar sem kjarninn væri húsnæðisöryggi og hagsmunir leigutakans í fyrirrúmi. Eftir virkjun kaupréttar er kaupandi í sömu stöðu og aðrir íbúðaeigendur. Lífeyrissjóðir/Íbúðalánasjóður gætu fjármagnað slíkt kerfi sem fellur vel að tilgangi laga um húsnæðismál. Forskriftin er gróflega sú að þeir sem hafa fárhagsgetu til að greiða húsaleigu í viðunandi íbúð ættu að hafa þann valkost að geta keypt þannig íbúð í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi borgarinnar.' Fjölskylduvernd og húsnæðisöryggi Fjölskylduvernd, húsnæðisöryggi og öruggari íbúðaviðskipti mætti efla verulega með eftirfarandi aðgerðum: 1. Veðsetning og aðför verði óheimil í fjölskylduíbúðum nema fyrir íbúðalánum og íbúðagjöldum. 2. Óheimilt verði að segja upp leigutaka sem efnir skyldur sínar í íbúðum leigufélaga sem njóta fyrirgreiðslu borgarinnar og jafnframt verði takmarkanir á hækkun húsaleigu á leigutímanum. 3. Ástandsvottorð íbúða frá óháðum aðila væri skilyrði við íbúðasölur varðandi atriði sem geta dulist kaupanda eins og sveppamyndun, fúa eða pöddur í innviðum, steypugalla og slæmt ástand lagna. 4. Tryggingafé sem leigutaki hefur greitt leigusala nyti forgangs við búskipti svo og afnotaréttargreiðslur og búseturéttargjöld.Höfundur er lögfræðingur
Af hverju eru næringarsnauð matvæli í forgrunni við íþróttaiðkun barna okkar? Berglind Lilja Guðlaugsdóttir Skoðun
Austurgata 10 - blm. í góðri trú blekktir? - Ærumeiðandi dylgjur leigjanda Árni Stefán Árnason Skoðun
Hvítþvottur á fótboltavellinum – leikur Íslands við Ísrael í undankeppni EM 2024 Hrönn G. Guðmundsdóttir Skoðun
Skoðun Kosningaóreiða RÚV, opið bréf til stjórnar Ríkisútvarpsins Benedikta Guðrún Svavarsdottir skrifar
Skoðun Af hverju eru næringarsnauð matvæli í forgrunni við íþróttaiðkun barna okkar? Berglind Lilja Guðlaugsdóttir skrifar
Skoðun Hvítþvottur á fótboltavellinum – leikur Íslands við Ísrael í undankeppni EM 2024 Hrönn G. Guðmundsdóttir skrifar
Skoðun Austurgata 10 - blm. í góðri trú blekktir? - Ærumeiðandi dylgjur leigjanda Árni Stefán Árnason skrifar
Skoðun V. Sköpunarsaga þjóðsögu –Guðmundarmálið skyndilega skellt á borð Hafþór S. Ciesielski skrifar
Skoðun Ráðherra sem fer þvert á vilja Alþingis Ásthildur Lóa Þórsdóttir,Eyjólfur Ármannsson,Guðmundur Ingi Kristinsson,Inga Sæland,Jakob Frímann Magnússon,Tómas A. Tómasson skrifar
Af hverju eru næringarsnauð matvæli í forgrunni við íþróttaiðkun barna okkar? Berglind Lilja Guðlaugsdóttir Skoðun
Austurgata 10 - blm. í góðri trú blekktir? - Ærumeiðandi dylgjur leigjanda Árni Stefán Árnason Skoðun
Hvítþvottur á fótboltavellinum – leikur Íslands við Ísrael í undankeppni EM 2024 Hrönn G. Guðmundsdóttir Skoðun