Byggingarfulltrúinn og skjólveggurinn Sigurður Orri Hafþórsson skrifar 12. október 2023 08:02 Oft snúa sér til Húseigendafélagsins eigendur fasteigna sem kvarta sáran yfir hegðun, háttsemi og ósóma nágranna sinna. Eru slík þrætuefni af ólíkum meiði, en algengt er að þau varði frágang á mörkum lóða. Því miður vill það stundum verða að menn telji sér heimilt að ákveða hvernig slíkum frágangi skuli háttað, og ganga til þess verks án samskipta við nágranna aðliggjandi lóðar. Þeir telja sig jafnvel vera að gera nágrannanum hinn mesta greiða við að ákveða málið og kosta það. Staðreyndin er hins vegar sú að slík ákvörðunartaka er jafnan upphaf að leiðindaþrætum milli aðila. Þegar eigandi fasteignar reisir skjólvegg á lóðarmörkum án samráðs við nágranna sinn, þá leyfist nágrannanum ekki upp á sitt eindæmi að rífa hann niður og koma lóðarmörkum í fyrra horf. Honum ber að kvarta til byggingarfulltrúa viðkomandi sveitarfélags, enda er þeim falið að hafa eftirlit með mannvirkjagerð innan þess. Yfirleitt þarf leyfi byggingarfulltrúa fyrir hvers konar mannvirkjagerð, en þó eru undantekningar um það tíundaðar í gildandi byggingarreglugerð. Eigendum lóða er til dæmis almennt heimilt að girða lóð sína í því skyni að afmarka stærð hennar. Eigandi getur þannig girt lóð sína án aðkomu nágranna og án byggingarleyfis, að því gefnu að girðingin sé ekki nær lóðarmörkum aðliggjandi lóðar en sem nemur 1,8 metrum. Eigendum samliggjandi lóða er að sama skapi heimilt án byggingarleyfis að reisa girðingu á lóðarmörkum, séu þeir sammála um gerð hennar og útlit. Fortakslaus krafa er gerð um samráð og samkomulag í því efni. Það blasir þess vegna við, að þegar eigendur eru ósammála um hvort reisa eigi girðingu á lóðarmörkum, eða um útlit hennar og gerð að öðru leyti, þá verður ekki ráðist í framkvæmdina nema að fengnu byggingarleyfi. Það segja leikreglurnar í það minnsta. Samkvæmt mannvirkjalögum getur byggingarfulltrúi beitt ýmsum þvingunarúrræðum til að knýja á um úrbætur þegar eigendur mannvirkja hafa ekki farið eftir gildandi reglum byggingarlöggjafar. Í því skyni er byggingarfulltrúa heimilt að beita dagsektum en einnig getur hann látið vinna verk á kostnað eiganda sem fæst ekki sjálfur til þess. Ætla má að hlutverk byggingarfulltrúa sé meðal annars að veita eigendum fasteigna hlutaðeigandi sveitarfélags aðhald og eftirlit í verkum sínum. Embættið hlýtur að eiga að gæta að hagsmunum og réttindum eigenda sem fara eftir lögum, og gæta þess að réttur þeirra sé ekki fyrir borð borinn. Það er ekki síst til þess að stuðla að því að sæmilegur friður haldist milli nágranna. Það virðist þó sem mjög mikið þurfi að koma til svo að byggingarfulltrúi beiti sér í slíkum málum. Jafnan beitir hann þvingunarúrræðum ekki nema sýnt þyki að girðing á lóðamörkum, skjólveggur eða annað í þeim dúr ógni almannahagsmunum og öryggis- eða skipulagssjónarmiðum. Það má að sínu leyti telja rökrétt, þar sem þvingunarúrræði eru í eðli sínu íþyngjandi, og stjórnvöld eiga ekki að beita þeim nema ljóst sé að önnur leið sé ekki fær til að knýja á um úrbætur. Gæta skal meðalhófs í þessu sem öðru. Í nokkrum nýlegum og sambærilegum málum sem leitað hefur verið með til Húseigendafélagsins hefur verið um miklar og erfiðar nágrannaerjur að ræða vegna ósættis um frágang á lóðamörkum. Í þeim öllum hafði skjólveggur verið reistur einhliða og án samráðs við þann lóðarhafa sem leitaði til félagsins. Í þeim öllum var kvartað til byggingarfulltrúa þar sem samþykki lóðarhafa var ekki til að dreifa, og þess krafist að veggurinn yrði rifinn að viðlögðum dagsektum. Í þeim öllum var afgreiðsla og niðurstaða byggingarfulltrúa hin sama, það er, beitingu þvingunarúrræða var hafnað vegna þess að ekki þótti sýnt að hin brotlega háttsemi ógnaði öryggis- eða skipulagssjónarmiðum. Með þessari afgreiðslu mála segir byggingarfulltrúi raunverulega að hann muni ekkert aðhafast í því, þrátt fyrir að brotið sé gegn skýrum og fortakslausum ákvæðum mannvirkjalaga og byggingarreglugerðar. Vilji eigandi láta fjarlægja girðingu, þá verði hann að höfða dómsmál gegn nágranna sínum til þess að tryggja hagsmuni sína, með öllum þeim kostnaði sem því fylgir. Hinn brotlegi skákar í því skjóli og veit að nágranninn muni ekki leggja í þá vegferð. Það gefur hins vegar auga leið að slíkt framferði geti kallað fram reiði lóðareiganda sem telur á sér brotið. Það stuðlar að því að sá eigandi ráðist sjálfur til aðgerða, sem er þá einnig í trássi við lög. Nágrannaerjurnar yrðu fljótlega að styrjöld, þar sem hver væri dómari í sinni sök. Það er verulega bagalegt að máttleysi byggingaryfirvalda í nágrannadeilum eins og hér hafa verið nefndar geti skapað framangreindar aðstæður. Í þessum málum er brýnt að byggingayfirvöld endurskoði framkvæmd sína, og beiti heimildum til þvingunarúrræða óhikað þegar við á. Sá sem er beittur slíkum aðgerðum getur þá leitað til dómstóla með málið, telji hann tilefni til. Höfundur er lögmaður hjá Húseigendafélaginu. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Byggingariðnaður Fasteignamarkaður Nágrannadeilur Málefni fjölbýlishúsa Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Svona getum komið í veg fyrir að Katrín vinni Björn B. Björnsson Skoðun Hér er elíta, um elítu, frá elítu, til elítu Ragnar Kjartansson Skoðun Ég kýs femínista á Bessastaði Sigríður Ingibjörg Ingadóttir Skoðun Erum við að sjúkdómavæða hegðun og höfum við verið að innleiða aumingjagang inn í samfélagið okkar? Davíð Bergmann Skoðun Forsetinn minn Eygló Egilsdóttir Skoðun Varðmenn valdsins Sandra B. Franks Skoðun Til varnar líffjölbreytileika Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Sigþórsdóttir Skoðun Höndlum MS saman Hjördís Ýrr Skúladóttir Skoðun Halla Tómasdóttir og Sólskinsdrengurinn Margrét Dagmar Ericsdóttir Skoðun Hringborð hafs og eldis: Tækifæri til atvinnuuppbyggingar í haftengdri starfsemi Vöxtur fiskeldis á Íslandi Kjartan Ólafsson Skoðun Skoðun Skoðun Óvelkomið Evrópumet Áslaug Arna Sigurbjörnsdóttir skrifar Skoðun Flestir munu kjósa Katrínu Jakobsdóttur, beint eða óbeint, ef… Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Breiðar axlir og stór hjörtu Ingunn Rós Kristjánsdóttir ,Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Hér er elíta, um elítu, frá elítu, til elítu Ragnar Kjartansson skrifar Skoðun Ég kýs femínista á Bessastaði Sigríður Ingibjörg Ingadóttir skrifar Skoðun Varðmenn valdsins Sandra B. Franks skrifar Skoðun Til varnar líffjölbreytileika Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Sigþórsdóttir skrifar Skoðun Erum við að sjúkdómavæða hegðun og höfum við verið að innleiða aumingjagang inn í samfélagið okkar? Davíð Bergmann skrifar Skoðun Hringborð hafs og eldis: Tækifæri til atvinnuuppbyggingar í haftengdri starfsemi Vöxtur fiskeldis á Íslandi Kjartan Ólafsson skrifar Skoðun Höndlum MS saman Hjördís Ýrr Skúladóttir skrifar Skoðun Forsetinn minn Eygló Egilsdóttir skrifar Skoðun Ísrael verður að hætta að drepa saklausa borgara á Gaza Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Að kjósa með hjartanu! Ásdís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Heilt kjörtímabil án árangurs í loftslagsmálum Andrés Ingi Jónsson skrifar Skoðun „Nema í alveg sérstökum tilvikum“ Sigurður Örn Hilmarsson skrifar Skoðun Forseti Íslands – Katrín Jakobsdóttir Guðjón Þórir Sigfússon skrifar Skoðun Baldur er leiðtogi og mannasættir Karl Ágúst Ipsen skrifar Skoðun Fyrir börnin okkar Gunnar Ingi Valgeirsson skrifar Skoðun Stjórnvöld eru stefnulaus í barna- og fjölskyldumálum Lúðvík Júlíusson skrifar Skoðun Halla Hrund fyrir framtíðina Þóra Árnadóttir skrifar Skoðun Halla Tómasdóttir og Sólskinsdrengurinn Margrét Dagmar Ericsdóttir skrifar Skoðun Ferðamálastefna til framtíðar Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Fótbolti og forseti Tómas Ingi Tómasson skrifar Skoðun Taktík. - Fyrir fegurðina og lýðræðið Gunnlaugur Ólafsson skrifar Skoðun Kjósum Baldur fyrir öryggi okkar allra Ragnheiður Hergeirsdóttir skrifar Skoðun Svona getum komið í veg fyrir að Katrín vinni Björn B. Björnsson skrifar Skoðun Þess vegna er Halla Hrund efst Gunnhildur Fríða Hallgrímsdóttir skrifar Skoðun Forsetakosning, auðlindir í þágu almennings Gunnar Hrafn Birgisson skrifar Skoðun Halla Tómasdóttir lætur verkin tala Sigurborg Arnarsdóttir skrifar Skoðun Forsetakosningar: Menningarlegt forræði fjórða valdsins Meyvant Þórólfsson skrifar Sjá meira
Oft snúa sér til Húseigendafélagsins eigendur fasteigna sem kvarta sáran yfir hegðun, háttsemi og ósóma nágranna sinna. Eru slík þrætuefni af ólíkum meiði, en algengt er að þau varði frágang á mörkum lóða. Því miður vill það stundum verða að menn telji sér heimilt að ákveða hvernig slíkum frágangi skuli háttað, og ganga til þess verks án samskipta við nágranna aðliggjandi lóðar. Þeir telja sig jafnvel vera að gera nágrannanum hinn mesta greiða við að ákveða málið og kosta það. Staðreyndin er hins vegar sú að slík ákvörðunartaka er jafnan upphaf að leiðindaþrætum milli aðila. Þegar eigandi fasteignar reisir skjólvegg á lóðarmörkum án samráðs við nágranna sinn, þá leyfist nágrannanum ekki upp á sitt eindæmi að rífa hann niður og koma lóðarmörkum í fyrra horf. Honum ber að kvarta til byggingarfulltrúa viðkomandi sveitarfélags, enda er þeim falið að hafa eftirlit með mannvirkjagerð innan þess. Yfirleitt þarf leyfi byggingarfulltrúa fyrir hvers konar mannvirkjagerð, en þó eru undantekningar um það tíundaðar í gildandi byggingarreglugerð. Eigendum lóða er til dæmis almennt heimilt að girða lóð sína í því skyni að afmarka stærð hennar. Eigandi getur þannig girt lóð sína án aðkomu nágranna og án byggingarleyfis, að því gefnu að girðingin sé ekki nær lóðarmörkum aðliggjandi lóðar en sem nemur 1,8 metrum. Eigendum samliggjandi lóða er að sama skapi heimilt án byggingarleyfis að reisa girðingu á lóðarmörkum, séu þeir sammála um gerð hennar og útlit. Fortakslaus krafa er gerð um samráð og samkomulag í því efni. Það blasir þess vegna við, að þegar eigendur eru ósammála um hvort reisa eigi girðingu á lóðarmörkum, eða um útlit hennar og gerð að öðru leyti, þá verður ekki ráðist í framkvæmdina nema að fengnu byggingarleyfi. Það segja leikreglurnar í það minnsta. Samkvæmt mannvirkjalögum getur byggingarfulltrúi beitt ýmsum þvingunarúrræðum til að knýja á um úrbætur þegar eigendur mannvirkja hafa ekki farið eftir gildandi reglum byggingarlöggjafar. Í því skyni er byggingarfulltrúa heimilt að beita dagsektum en einnig getur hann látið vinna verk á kostnað eiganda sem fæst ekki sjálfur til þess. Ætla má að hlutverk byggingarfulltrúa sé meðal annars að veita eigendum fasteigna hlutaðeigandi sveitarfélags aðhald og eftirlit í verkum sínum. Embættið hlýtur að eiga að gæta að hagsmunum og réttindum eigenda sem fara eftir lögum, og gæta þess að réttur þeirra sé ekki fyrir borð borinn. Það er ekki síst til þess að stuðla að því að sæmilegur friður haldist milli nágranna. Það virðist þó sem mjög mikið þurfi að koma til svo að byggingarfulltrúi beiti sér í slíkum málum. Jafnan beitir hann þvingunarúrræðum ekki nema sýnt þyki að girðing á lóðamörkum, skjólveggur eða annað í þeim dúr ógni almannahagsmunum og öryggis- eða skipulagssjónarmiðum. Það má að sínu leyti telja rökrétt, þar sem þvingunarúrræði eru í eðli sínu íþyngjandi, og stjórnvöld eiga ekki að beita þeim nema ljóst sé að önnur leið sé ekki fær til að knýja á um úrbætur. Gæta skal meðalhófs í þessu sem öðru. Í nokkrum nýlegum og sambærilegum málum sem leitað hefur verið með til Húseigendafélagsins hefur verið um miklar og erfiðar nágrannaerjur að ræða vegna ósættis um frágang á lóðamörkum. Í þeim öllum hafði skjólveggur verið reistur einhliða og án samráðs við þann lóðarhafa sem leitaði til félagsins. Í þeim öllum var kvartað til byggingarfulltrúa þar sem samþykki lóðarhafa var ekki til að dreifa, og þess krafist að veggurinn yrði rifinn að viðlögðum dagsektum. Í þeim öllum var afgreiðsla og niðurstaða byggingarfulltrúa hin sama, það er, beitingu þvingunarúrræða var hafnað vegna þess að ekki þótti sýnt að hin brotlega háttsemi ógnaði öryggis- eða skipulagssjónarmiðum. Með þessari afgreiðslu mála segir byggingarfulltrúi raunverulega að hann muni ekkert aðhafast í því, þrátt fyrir að brotið sé gegn skýrum og fortakslausum ákvæðum mannvirkjalaga og byggingarreglugerðar. Vilji eigandi láta fjarlægja girðingu, þá verði hann að höfða dómsmál gegn nágranna sínum til þess að tryggja hagsmuni sína, með öllum þeim kostnaði sem því fylgir. Hinn brotlegi skákar í því skjóli og veit að nágranninn muni ekki leggja í þá vegferð. Það gefur hins vegar auga leið að slíkt framferði geti kallað fram reiði lóðareiganda sem telur á sér brotið. Það stuðlar að því að sá eigandi ráðist sjálfur til aðgerða, sem er þá einnig í trássi við lög. Nágrannaerjurnar yrðu fljótlega að styrjöld, þar sem hver væri dómari í sinni sök. Það er verulega bagalegt að máttleysi byggingaryfirvalda í nágrannadeilum eins og hér hafa verið nefndar geti skapað framangreindar aðstæður. Í þessum málum er brýnt að byggingayfirvöld endurskoði framkvæmd sína, og beiti heimildum til þvingunarúrræða óhikað þegar við á. Sá sem er beittur slíkum aðgerðum getur þá leitað til dómstóla með málið, telji hann tilefni til. Höfundur er lögmaður hjá Húseigendafélaginu.
Erum við að sjúkdómavæða hegðun og höfum við verið að innleiða aumingjagang inn í samfélagið okkar? Davíð Bergmann Skoðun
Hringborð hafs og eldis: Tækifæri til atvinnuuppbyggingar í haftengdri starfsemi Vöxtur fiskeldis á Íslandi Kjartan Ólafsson Skoðun
Skoðun Erum við að sjúkdómavæða hegðun og höfum við verið að innleiða aumingjagang inn í samfélagið okkar? Davíð Bergmann skrifar
Skoðun Hringborð hafs og eldis: Tækifæri til atvinnuuppbyggingar í haftengdri starfsemi Vöxtur fiskeldis á Íslandi Kjartan Ólafsson skrifar
Erum við að sjúkdómavæða hegðun og höfum við verið að innleiða aumingjagang inn í samfélagið okkar? Davíð Bergmann Skoðun
Hringborð hafs og eldis: Tækifæri til atvinnuuppbyggingar í haftengdri starfsemi Vöxtur fiskeldis á Íslandi Kjartan Ólafsson Skoðun