Að hafa hemil á fasteignaverði án þess að hækka vexti Ólafur Margeirsson skrifar 14. ágúst 2022 22:32 Verðbólga, eins og hún er mæld á Íslandi, er í dag 9,9%. Það er langt fyrir ofan 2,5% verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands. Stór hluti verðbólgunnar er vegna hækkana á fasteignaverði: fasteignaliðurinn er að baki 4 prósentustigum af núverandi ársverðbólgu. Og sé horft lengra aftur í tímann má sjá að það er fyrst og fremst fasteignaliðurinn sem hefur hækkað síðustu ár (sjá mynd 1). Hækkun leigu- og fasteignverðs hefur áberandi áhrif á verðbólguÓlafur Margeirsson Til að bregðast við hárri verðbólgu hefur Seðlabanki Íslands, líkt og aðrir seðlabankar víða í heiminum, hækkað vexti. Þessar vaxtahækkanir eru að hafa veruleg áhrif á fasteignamarkað og ljóst er að hægjast mun verulega á hækkunum fasteignaverðs á næstunni. Sé horft á „meðaleign“ í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur mánaðarleg greiðslubyrði af nýju óverðtryggðu láni hækkað um ca. 120-130þ.kr. frá því fyrir um ári síðan. Laun hafa vissulega hækkað á sama tíma en fæst heimili hafa séð álíka hækkanir á sínum tekjum. Sum heimili hafa, því miður, brugðið á það ráð að taka verðtryggð lán en þau velta stórum hluta kostnaðarins við íbúðalán yfir á höfuðstólinn í stað þess að lántaki borgi hann strax líkt og er raunin í tilviki óverðtryggðra lána. Þetta lánaform, sem á ensku kallast „negative amortisation“, er bannað víða, t.d. í mörgum ríkjum Bandaríkjanna, á grundvelli neytendaverndar: lántakinn er plataður til að halda að hann hafi efni á fasteign sem hann í raun hefur ekki efni á. Ef hægist nægilega mikið á fasteignaverðshækkunum til að þær haldi ekki í við hækkunina á höfuðstól hins verðtryggða láns endar lántakinn á því að tapa eigin fé sínu í fasteigninni. Vert er að vara við lántöku verðtryggðra lána. Viðhalda þarf fjárfestingu í íbúðabyggingum Önnur leið til þess að hafa hemil á verðbólgu, án þess að hækka vexti, er að auka framboð af því sem skortur er á. Og skorturinn á húsnæði er mikill m.v. eftirspurnina. Þess vegna hefur leiguverð hækkað eins mikið og raunin er. Í framhaldi af því, að viðbættum breytingum á vöxtum og miklu framboði af lánum til íbúðakaupa, hefur fasteignaverð hækkað mikið. Þessi leigu- og fasteignaverðs hækkun hefur, sem fyrr segir, ýtt undir verðbólguna eins og hún er mæld á Íslandi. Lausnin er að byggja fleiri íbúðabyggingar, sérstaklega til að leigja út á leigumarkaði: því fleiri íbúðir sem eru til leigu, því minni þrýstingur á leiguverð og þar með minni þrýstingur á fasteignaverð. Að sama skapi myndi aukið framboð af fasteignum til sölu minnka verðþrýsting á fasteignamarkaði. Því miður eru merki þess að uppbygging á fasteignum til íbúðar sé að dragast saman (sjá mynd 2). Þessi samdráttur getur haft þær langtímaafleiðingar að áfram verður skortur á íbúðum, leigu- og fasteignaverð helst áfram hátt í hlutfalli við laun og Seðlabankinn neyðist til þess að berjast við verðbólgu með vaxtahækkunum. Einn af grundvöllum mikilla fasteignaverðshækkana í dag er að fáar íbúðir voru byggðar á árunum 2010-2016. Við megum ekki falla í sömu gryfju nú. Merki eru um að íbúðafjárfesting sé að dragast saman.Ólafur Margeirsson Aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði skiptir máli Það er hér sem fjárfesting lífeyrissjóðanna myndi hafa veruleg og góð áhrif. Lífeyrissjóðirnir fjárfesta í mörgum íslenskum fyrirtækjum sem nota fjármagnið til þess að auka framleiðslu sína. Þannig eykst framboð af vörum og þjónustu í íslensku hagkerfi sem heldur aftur af verðbólgu. Á sama hátt myndi fjárfesting lífeyrissjóðanna á fasteignamarkaði auka framboð af íbúðum, sem héldi aftur af verðbólgu. Best væri ef íslenskir lífeyrissjóðir fjármögnuðu byggingu á fjölda íbúðabygginga sem þeir svo eignuðust eftir að byggingartíma lyki. Íbúðir í þessum byggingum væri svo boðnar út á leigumarkaði, á markaðskjörum. Samhliða því að lífeyrissjóðirnir bættu þannig áhættuleiðrétta ávöxtun síns eignasafns ykist framboð af íbúðum til leigu, sem aftur héldi aftur af leiguverðs- og fasteignaverðshækkunum. Haldið væri þannig aftur af verðbólgu án þess að hækka þyrfti vexti. Þetta skiptir miklu máli fyrir komandi kjaraviðræður. Miðað við orðræðuna í fjölmiðlum stefnir í harða samningalotu í haust. Eitt af því sem leysa gæti kjaraviðræður væri að stjórnvöld ýttu undir að lífeyrissjóðirnir sæju sér hag í því að byggja upp fasteignasafn til útleigu. Þetta mætti gera með rétta reglugerðar- og lagaumhverfinu. Fjölmargar fyrirmyndir af slíku umhverfi má finna í Evrópu, t.d. í Sviss þar sem meira en helmingur íbúa býr í leiguhúsnæði. Fjárfesti lífeyrissjóðir í uppbyggingu á íbúðabyggingum til útleigu má auðveldlega sjá fyrir sér að þrýstingur á verðlag lækki, því þrýstingur á leigu- og fasteignaverð lækkar. Þörfin á nafnlaunahækkunum til þess að viðhalda kaupmætti launa þar með minnkar, sem aftur lækkar launakostnað fyrirtækja. Það aftur leiðir til enn lægri þrýstings á verðbólgu. Þess vegna skiptir aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði máli. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ólafur Margeirsson Fasteignamarkaður Verðlag Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Vegið að æru embættismanna Bjarkey Olsen Gunnarsdóttir Skoðun Til óákveðinna kjósenda Eygló Halldórsdóttir Skoðun Opið bréf til forsetaframbjóðenda Elín Erna Steinarsdóttir Skoðun Afhverju viltu fá trúð á Bessastaði? Diljá Ámundadóttir Zoega Skoðun Ómetanleg leiðsögn Magnús Ingi Óskarsson Skoðun Sjókvíafúskið mikla Rán Flygenring Skoðun Það þarf þyrlupall við þjóðarsjúkrahúsið Hópur lækna á þyrlum Landhelgisgæslunnar Skoðun Vegna hvers kýs ég Katrínu Jón Kristjánsson Skoðun Hverjum treystum við fyrir fjöreggjunum okkar? Skoðun Halla Hrund, Halla Tómasdóttir eða Katrín Jakobsdóttir? Reynir Böðvarsson Skoðun Skoðun Skoðun Til óákveðinna kjósenda Eygló Halldórsdóttir skrifar Skoðun Opið bréf til forsetaframbjóðenda Elín Erna Steinarsdóttir skrifar Skoðun Ómetanleg leiðsögn Magnús Ingi Óskarsson skrifar Skoðun Vegið að æru embættismanna Bjarkey Olsen Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Hverjum treystum við fyrir fjöreggjunum okkar? skrifar Skoðun Stöndum í lappirnar! Vilborg Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Gjöf sem gefur Halla Tómasdóttir skrifar Skoðun Vegna hvers kýs ég Katrínu Jón Kristjánsson skrifar Skoðun Hvar er sómakenndin? Blakleikur Ísraels og Íslands Hrönn Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar Skoðun Alþingi slátrar jafnræðisreglunni Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Málfarslöggan verk sín vann Ari Páll Kristinsson skrifar Skoðun Verðmæti Döff kjósenda Mordekaí Elí Esrason skrifar Skoðun Nýja hægrið Davíð Bergmann skrifar Skoðun Afhverju viltu fá trúð á Bessastaði? Diljá Ámundadóttir Zoega skrifar Skoðun Heldur þann besta en þann næstbesta! Vilhjálmur B. Bragason skrifar Skoðun Vel gert! Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Halla Hrund; vörður auðlinda og nýsköpunar Valdimar Össurarson skrifar Skoðun Forsetabaráttan: Hin fimm fræknu og leiðtogafræðin Sigurður Ragnarsson skrifar Skoðun Sýnileiki og styrkur þjóðar Ásdís Þórhallsdóttir skrifar Skoðun Velferð fólks framar markaðsvæddri netsölu áfengis Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Halla Hrund, Halla Tómasdóttir eða Katrín Jakobsdóttir? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Það þarf þyrlupall við þjóðarsjúkrahúsið Hópur lækna á þyrlum Landhelgisgæslunnar skrifar Skoðun Vonandi endurtekur sagan sig! Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Halla Hrund - Þarf fólk eins og þig, fyrir fólk eins og mig? Tómas Ellert Tómasson skrifar Skoðun Kjósum sterkan leiðtoga Guðlaug Hrönn Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Munu kosningar bjarga Bretlandi? Guðmundur Einarsson skrifar Skoðun Hvers konar bull er þetta ! Fjölnir Sæmundsson skrifar Skoðun Líkhús Líneik Anna Sævarsdóttir skrifar Skoðun Áskorun til Hafnarfjarðarbæjar – Þjóðgarð á Reykjanes Davíð Arnar Stefánsson skrifar Skoðun Svar til Páls Winkel Ólafur Ágúst Hraundal skrifar Sjá meira
Verðbólga, eins og hún er mæld á Íslandi, er í dag 9,9%. Það er langt fyrir ofan 2,5% verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands. Stór hluti verðbólgunnar er vegna hækkana á fasteignaverði: fasteignaliðurinn er að baki 4 prósentustigum af núverandi ársverðbólgu. Og sé horft lengra aftur í tímann má sjá að það er fyrst og fremst fasteignaliðurinn sem hefur hækkað síðustu ár (sjá mynd 1). Hækkun leigu- og fasteignverðs hefur áberandi áhrif á verðbólguÓlafur Margeirsson Til að bregðast við hárri verðbólgu hefur Seðlabanki Íslands, líkt og aðrir seðlabankar víða í heiminum, hækkað vexti. Þessar vaxtahækkanir eru að hafa veruleg áhrif á fasteignamarkað og ljóst er að hægjast mun verulega á hækkunum fasteignaverðs á næstunni. Sé horft á „meðaleign“ í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hefur mánaðarleg greiðslubyrði af nýju óverðtryggðu láni hækkað um ca. 120-130þ.kr. frá því fyrir um ári síðan. Laun hafa vissulega hækkað á sama tíma en fæst heimili hafa séð álíka hækkanir á sínum tekjum. Sum heimili hafa, því miður, brugðið á það ráð að taka verðtryggð lán en þau velta stórum hluta kostnaðarins við íbúðalán yfir á höfuðstólinn í stað þess að lántaki borgi hann strax líkt og er raunin í tilviki óverðtryggðra lána. Þetta lánaform, sem á ensku kallast „negative amortisation“, er bannað víða, t.d. í mörgum ríkjum Bandaríkjanna, á grundvelli neytendaverndar: lántakinn er plataður til að halda að hann hafi efni á fasteign sem hann í raun hefur ekki efni á. Ef hægist nægilega mikið á fasteignaverðshækkunum til að þær haldi ekki í við hækkunina á höfuðstól hins verðtryggða láns endar lántakinn á því að tapa eigin fé sínu í fasteigninni. Vert er að vara við lántöku verðtryggðra lána. Viðhalda þarf fjárfestingu í íbúðabyggingum Önnur leið til þess að hafa hemil á verðbólgu, án þess að hækka vexti, er að auka framboð af því sem skortur er á. Og skorturinn á húsnæði er mikill m.v. eftirspurnina. Þess vegna hefur leiguverð hækkað eins mikið og raunin er. Í framhaldi af því, að viðbættum breytingum á vöxtum og miklu framboði af lánum til íbúðakaupa, hefur fasteignaverð hækkað mikið. Þessi leigu- og fasteignaverðs hækkun hefur, sem fyrr segir, ýtt undir verðbólguna eins og hún er mæld á Íslandi. Lausnin er að byggja fleiri íbúðabyggingar, sérstaklega til að leigja út á leigumarkaði: því fleiri íbúðir sem eru til leigu, því minni þrýstingur á leiguverð og þar með minni þrýstingur á fasteignaverð. Að sama skapi myndi aukið framboð af fasteignum til sölu minnka verðþrýsting á fasteignamarkaði. Því miður eru merki þess að uppbygging á fasteignum til íbúðar sé að dragast saman (sjá mynd 2). Þessi samdráttur getur haft þær langtímaafleiðingar að áfram verður skortur á íbúðum, leigu- og fasteignaverð helst áfram hátt í hlutfalli við laun og Seðlabankinn neyðist til þess að berjast við verðbólgu með vaxtahækkunum. Einn af grundvöllum mikilla fasteignaverðshækkana í dag er að fáar íbúðir voru byggðar á árunum 2010-2016. Við megum ekki falla í sömu gryfju nú. Merki eru um að íbúðafjárfesting sé að dragast saman.Ólafur Margeirsson Aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði skiptir máli Það er hér sem fjárfesting lífeyrissjóðanna myndi hafa veruleg og góð áhrif. Lífeyrissjóðirnir fjárfesta í mörgum íslenskum fyrirtækjum sem nota fjármagnið til þess að auka framleiðslu sína. Þannig eykst framboð af vörum og þjónustu í íslensku hagkerfi sem heldur aftur af verðbólgu. Á sama hátt myndi fjárfesting lífeyrissjóðanna á fasteignamarkaði auka framboð af íbúðum, sem héldi aftur af verðbólgu. Best væri ef íslenskir lífeyrissjóðir fjármögnuðu byggingu á fjölda íbúðabygginga sem þeir svo eignuðust eftir að byggingartíma lyki. Íbúðir í þessum byggingum væri svo boðnar út á leigumarkaði, á markaðskjörum. Samhliða því að lífeyrissjóðirnir bættu þannig áhættuleiðrétta ávöxtun síns eignasafns ykist framboð af íbúðum til leigu, sem aftur héldi aftur af leiguverðs- og fasteignaverðshækkunum. Haldið væri þannig aftur af verðbólgu án þess að hækka þyrfti vexti. Þetta skiptir miklu máli fyrir komandi kjaraviðræður. Miðað við orðræðuna í fjölmiðlum stefnir í harða samningalotu í haust. Eitt af því sem leysa gæti kjaraviðræður væri að stjórnvöld ýttu undir að lífeyrissjóðirnir sæju sér hag í því að byggja upp fasteignasafn til útleigu. Þetta mætti gera með rétta reglugerðar- og lagaumhverfinu. Fjölmargar fyrirmyndir af slíku umhverfi má finna í Evrópu, t.d. í Sviss þar sem meira en helmingur íbúa býr í leiguhúsnæði. Fjárfesti lífeyrissjóðir í uppbyggingu á íbúðabyggingum til útleigu má auðveldlega sjá fyrir sér að þrýstingur á verðlag lækki, því þrýstingur á leigu- og fasteignaverð lækkar. Þörfin á nafnlaunahækkunum til þess að viðhalda kaupmætti launa þar með minnkar, sem aftur lækkar launakostnað fyrirtækja. Það aftur leiðir til enn lægri þrýstings á verðbólgu. Þess vegna skiptir aðkoma lífeyrissjóða að leigumarkaði máli.
Skoðun Hvar er sómakenndin? Blakleikur Ísraels og Íslands Hrönn Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar