Hlutdeildarlán - nýtt verkfæri, betri árangur Ómar Guðmundsson skrifar 3. nóvember 2020 13:00 Það er oftast ekki fyrr en maður fær nýtt verkfæri í hendurnar, sem það kemur í ljós hversu mikil þörf var á að skipta um aðferð til að ná betri árangri. Ný hlutdeildarlán á fasteignamarkaði er verkfæri sem fær byggingariðnaðinn og skipulagsyfirvöld til að horfast í augu við þá staðreynd að við höfum setið eftir þegar kemur að þróun hagkvæms húsnæðis sem markaðurinn hefur þó kallað eftir í mörg ár. Byggingaraðferðir eru úreltar, byggingartími er langur og byggingarkostnaður er hár. Skipulagsyfirvöldum hefur ekki borið gæfa til, eða ekki haft skilning á, breyttum þörfum og áherslum mismunandi kaupendahópa. Nú er tækifæri til að breyta þessu! Gagnrýnt hefur verið að fáar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu falli innan rammanna um hlutdeildarlán - og að hækka þurfi verðviðmið til að búa til framboð. Þvert á móti ættu hlutaðeigandi, sem að framan eru nefndir, að horfa inn á við og skoða hvernig megi lækka byggingarkostnað, því svo sannarlega er hægt að byggja hvern fermeter í hagvæmu íbúðarhúsnæði innan þeirra ramma sem settir eru í reglugerð um hlutdeildarlánin. Hvað eru hagkvæmar íbúðir? Það er kennt snemma í markaðsfræðum að framboð og eftirspurn helst mjög í hendur. Einhverjir virðast óttast að skortur á nákvæmri skilgreiningu á hvað eru hagkvæmar íbúðir, eða hvað eru gæði í íbúðum, verði til þess að byggt verði eitthvað drasl, eða óvistlegar holur í berangurslegu umhverfi, einungis til að íbúðir falli innan ramma hlutdeildarlána. Ef sú væri raunin um framboð fasteigna, þá er fullyrt að eftirspurnin eftir slíkum íbúðum mundi sanna lögmál markaðsfræðinnar. Ég hef meiri trú á metnaði hönnuða og þróunaraðila en svo að halda að forræðishyggja í þessum efnum mundi skila árangri. Félagsleg blöndun í fjölbýlishúsum og íbúðahverfum er mikilvæg. Með því að byggingaraðilar framleiði hagkvæmar íbúðir, bæði hvað varðar verð og gæði, þá má ætla að þær séu álitlegur kostur fyrir miklu fleiri en þá sem eru undir þeim tekju- og eignamörkum sem reglugerð hlutdeildarlána kveður á um. Skipulagsskilmálar geta haft mikið að segja um hvernig íbúðir eru byggðar; fjölda íbúða í húsi, stærðir íbúða o.fl. sem aftur hefur áhrif á hvers konar hópar eru líklegir til að sækjast eftir búsetu í íbúðunum. Tekjumörk reglugerðarinnar eru nálægt miðgildi launa (2019) þannig að úrræðið er langt frá því að teljast hannað fyrir lægstu tekjuhópana. Á landsbyggðinni munu hlutdeildarlán breyta miklu! Sá sem þetta skrifar, hefur byggt íbúðarhúsnæði undanfarin ár í sveitarfélögum víðs vegar um landið. Það er ekki til það þorp á landsbyggðinni þar sem ekki vantar nýtt íbúðarhúsnæði, og helst minni, hagkvæmar íbúðir. En byggingarkostnaður á landsbyggðinni er ekki lægri en á höfuðborgarsvæðinu - reyndar er hann talsvert hærri, ef frá er talið lóðarverð. Hver einasta skrúfa verður dýrari þegar byggt er á landsbyggðinni og vísað er til bilsins á milli fasteignaverðs og byggingarkostnaðar sem "markaðsbrests". Það er tæplega hægt að byggja nýtt íbúðarhúsnæði úti á landi nema til komi einhvers konar stuðningur eða fjármögnun úr opinberum sjóðum. Viðskiptabankarnir þrír lána einfaldlega ekki til íbúðakaupa á landsbyggðinni með sambærilegum hætti og þeir gera á suðvestur horni landsins. Hlutdeildarlán munu gera fólki kleift að kaupa nýtt íbúðarhúsnæði á kaldari markaðssvæðum á landsbyggðinni í fyrsta skipti um langt árabil. Úrræðið mun styrkja búsetu í þorpum þar sem lítið framboð hefur verið af nýju húsnæði eða húsnæði sem uppfyllir nútíma kröfur. Bygging nýs íbúðarhúsnæðis úti á landi hækkar (alltof lágt) fasteignaverð og hleypir kjarki í fasteignaeigendur til að bæta og viðhalda eigum sínum. Þá geta hlutdeildarlán einnig spilað mikilvægt hlutverk við að koma eldra húsnæði í endurnýjun lífdaga (gamli skólinn, pósthúsið og bankinn). Það er fagnaðarefni að tryggt sé að um 20% af þeim fjármunum sem fara í þetta úrræði sé beint út á landsbyggðina. Það vill gleymast að ekki vilja allir búa í Reykjavík! Ráðherra húsnæðismála og starfsfólk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar eiga jafnframt þakkir skildar fyrir að koma þessu úrræði á fót. Þetta mun verða lyftistöng fyrir landsbyggðina og verða hreyfiafl sem stuðlar að þróun og nýsköpun á byggingarmarkaði. Höfundur er viðskiptafræðingur, fasteignasali og byggir hagkvæmt íbúðarhúsnæði á landsbyggðinni. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Félagsmál Athugið. Vísir hvetur lesendur til að skiptast á skoðunum. Allar athugasemdir eru á ábyrgð þeirra er þær rita. Lesendur skulu halda sig við málefnalega og hófstillta umræðu og áskilur Vísir sér rétt til að fjarlægja ummæli og/eða umræðu sem fer út fyrir þau mörk. Vísir mun loka á aðgang þeirra sem tjá sig ekki undir eigin nafni eða gerast ítrekað brotlegir við ofangreindar umgengnisreglur. Mest lesið Öfgar og ósannindi Oddný G. Harðardóttir Skoðun Hverjir bera ábyrgð á að halda launum kvenna niðri? Diljá Mist Einarsdóttir Skoðun Fararheill til Bessastaða Ynda Eldborg Skoðun Þegar orðið einelti er gjaldfellt – Til fylgjenda Katrínar Jakobsdóttur Kolbrá Höskuldsdóttir Skoðun Að velja sér forseta Sigrún Helgadóttir Skoðun Þegar ég heyri nafnið Katrín Jakobsdóttir Hans Alexander Margrétarson Hansen Skoðun Sameiningartákn á tímum sundrungar Birna Gunnlaugsdóttir Skoðun Halldór 18.05.2024 Halldór Hvað væri lífið án vina? Valerio Gargiulo Skoðun Vegna umræðunnar um dánaraðstoð Ingrid Kuhlman,Bjarni Jónsson,Steinar Harðarson,Sylviane Lecoultre,Veturliði Þór Stefánsson,Íris Davíðsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Katrín á Bessastaði Björn Snæbjörnsson skrifar Skoðun Hvað er það sem Alþingi ber að vernda á Þingvöllum? Lára Magnúsardóttir skrifar Skoðun Öllu frelsi fylgir ábyrgð, líka tjáningarfrelsinu Arnar Þór Jónsson skrifar Skoðun Vegna umræðunnar um dánaraðstoð Ingrid Kuhlman,Bjarni Jónsson,Steinar Harðarson,Sylviane Lecoultre,Veturliði Þór Stefánsson,Íris Davíðsdóttir skrifar Skoðun Að velja sér forseta Sigrún Helgadóttir skrifar Skoðun Sameiningartákn á tímum sundrungar Birna Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Hvað væri lífið án vina? Valerio Gargiulo skrifar Skoðun Hverjir bera ábyrgð á að halda launum kvenna niðri? Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Skoðun Fararheill til Bessastaða Ynda Eldborg skrifar Skoðun Öfgar og ósannindi Oddný G. Harðardóttir skrifar Skoðun Tímabær orð Unnar Arndísardóttur um afstæði barneigna Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Í hjarta sínu græn, en varla í reynd Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Halla Hrund - ein af okkur Hjálmar Gíslason skrifar Skoðun Að sameina frekar en sundra Fríða Björk Ingvarsdóttir skrifar Skoðun Þegar orðið einelti er gjaldfellt – Til fylgjenda Katrínar Jakobsdóttur Kolbrá Höskuldsdóttir skrifar Skoðun Hvaða eiginleika þarf forseti að hafa? Hildur Eir Bolladóttir skrifar Skoðun Þegar ég heyri nafnið Katrín Jakobsdóttir Hans Alexander Margrétarson Hansen skrifar Skoðun Í framhaldi af viðtali við Helgu Þórisdóttur Kári Stefánsson skrifar Skoðun Góð gildi og staðfesta Höllu Hrundar Margrét Reynisdóttir skrifar Skoðun Halla Hrund eða Katrín? Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Til áréttingar Kári Stefánsson skrifar Skoðun Kynhluthlaust mál, máltilfinning og forsetaframboð Höskuldur Þráinsson skrifar Skoðun Er klassískt frjálslyndi orðið að jaðarskoðun? Kári Allansson skrifar Skoðun Forseti Íslands veifaði mér Fjóla Einarsdóttir skrifar Skoðun Ákall til framtíðar: Nám í félagsráðgjöf! Steinunn Bergmann skrifar Skoðun Lexía lærð á hálfum degi Stefanía Arnardóttir skrifar Skoðun Ég kýs Helgu Þórisdóttur Gerður Rún Guðlaugsdóttir skrifar Skoðun Yfirborðskenndur stríðsáróður og McCarthýismi hjá háskólaprófessor Tjörvi Schiöth skrifar Skoðun Formaður húsfélagsins Guðmundur Andri Thorsson skrifar Skoðun Opið bréf til landsliðsmanna Íslands í blaki Guðbergur Egill Eyjólfsson skrifar Sjá meira
Það er oftast ekki fyrr en maður fær nýtt verkfæri í hendurnar, sem það kemur í ljós hversu mikil þörf var á að skipta um aðferð til að ná betri árangri. Ný hlutdeildarlán á fasteignamarkaði er verkfæri sem fær byggingariðnaðinn og skipulagsyfirvöld til að horfast í augu við þá staðreynd að við höfum setið eftir þegar kemur að þróun hagkvæms húsnæðis sem markaðurinn hefur þó kallað eftir í mörg ár. Byggingaraðferðir eru úreltar, byggingartími er langur og byggingarkostnaður er hár. Skipulagsyfirvöldum hefur ekki borið gæfa til, eða ekki haft skilning á, breyttum þörfum og áherslum mismunandi kaupendahópa. Nú er tækifæri til að breyta þessu! Gagnrýnt hefur verið að fáar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu falli innan rammanna um hlutdeildarlán - og að hækka þurfi verðviðmið til að búa til framboð. Þvert á móti ættu hlutaðeigandi, sem að framan eru nefndir, að horfa inn á við og skoða hvernig megi lækka byggingarkostnað, því svo sannarlega er hægt að byggja hvern fermeter í hagvæmu íbúðarhúsnæði innan þeirra ramma sem settir eru í reglugerð um hlutdeildarlánin. Hvað eru hagkvæmar íbúðir? Það er kennt snemma í markaðsfræðum að framboð og eftirspurn helst mjög í hendur. Einhverjir virðast óttast að skortur á nákvæmri skilgreiningu á hvað eru hagkvæmar íbúðir, eða hvað eru gæði í íbúðum, verði til þess að byggt verði eitthvað drasl, eða óvistlegar holur í berangurslegu umhverfi, einungis til að íbúðir falli innan ramma hlutdeildarlána. Ef sú væri raunin um framboð fasteigna, þá er fullyrt að eftirspurnin eftir slíkum íbúðum mundi sanna lögmál markaðsfræðinnar. Ég hef meiri trú á metnaði hönnuða og þróunaraðila en svo að halda að forræðishyggja í þessum efnum mundi skila árangri. Félagsleg blöndun í fjölbýlishúsum og íbúðahverfum er mikilvæg. Með því að byggingaraðilar framleiði hagkvæmar íbúðir, bæði hvað varðar verð og gæði, þá má ætla að þær séu álitlegur kostur fyrir miklu fleiri en þá sem eru undir þeim tekju- og eignamörkum sem reglugerð hlutdeildarlána kveður á um. Skipulagsskilmálar geta haft mikið að segja um hvernig íbúðir eru byggðar; fjölda íbúða í húsi, stærðir íbúða o.fl. sem aftur hefur áhrif á hvers konar hópar eru líklegir til að sækjast eftir búsetu í íbúðunum. Tekjumörk reglugerðarinnar eru nálægt miðgildi launa (2019) þannig að úrræðið er langt frá því að teljast hannað fyrir lægstu tekjuhópana. Á landsbyggðinni munu hlutdeildarlán breyta miklu! Sá sem þetta skrifar, hefur byggt íbúðarhúsnæði undanfarin ár í sveitarfélögum víðs vegar um landið. Það er ekki til það þorp á landsbyggðinni þar sem ekki vantar nýtt íbúðarhúsnæði, og helst minni, hagkvæmar íbúðir. En byggingarkostnaður á landsbyggðinni er ekki lægri en á höfuðborgarsvæðinu - reyndar er hann talsvert hærri, ef frá er talið lóðarverð. Hver einasta skrúfa verður dýrari þegar byggt er á landsbyggðinni og vísað er til bilsins á milli fasteignaverðs og byggingarkostnaðar sem "markaðsbrests". Það er tæplega hægt að byggja nýtt íbúðarhúsnæði úti á landi nema til komi einhvers konar stuðningur eða fjármögnun úr opinberum sjóðum. Viðskiptabankarnir þrír lána einfaldlega ekki til íbúðakaupa á landsbyggðinni með sambærilegum hætti og þeir gera á suðvestur horni landsins. Hlutdeildarlán munu gera fólki kleift að kaupa nýtt íbúðarhúsnæði á kaldari markaðssvæðum á landsbyggðinni í fyrsta skipti um langt árabil. Úrræðið mun styrkja búsetu í þorpum þar sem lítið framboð hefur verið af nýju húsnæði eða húsnæði sem uppfyllir nútíma kröfur. Bygging nýs íbúðarhúsnæðis úti á landi hækkar (alltof lágt) fasteignaverð og hleypir kjarki í fasteignaeigendur til að bæta og viðhalda eigum sínum. Þá geta hlutdeildarlán einnig spilað mikilvægt hlutverk við að koma eldra húsnæði í endurnýjun lífdaga (gamli skólinn, pósthúsið og bankinn). Það er fagnaðarefni að tryggt sé að um 20% af þeim fjármunum sem fara í þetta úrræði sé beint út á landsbyggðina. Það vill gleymast að ekki vilja allir búa í Reykjavík! Ráðherra húsnæðismála og starfsfólk Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar eiga jafnframt þakkir skildar fyrir að koma þessu úrræði á fót. Þetta mun verða lyftistöng fyrir landsbyggðina og verða hreyfiafl sem stuðlar að þróun og nýsköpun á byggingarmarkaði. Höfundur er viðskiptafræðingur, fasteignasali og byggir hagkvæmt íbúðarhúsnæði á landsbyggðinni.
Þegar orðið einelti er gjaldfellt – Til fylgjenda Katrínar Jakobsdóttur Kolbrá Höskuldsdóttir Skoðun
Vegna umræðunnar um dánaraðstoð Ingrid Kuhlman,Bjarni Jónsson,Steinar Harðarson,Sylviane Lecoultre,Veturliði Þór Stefánsson,Íris Davíðsdóttir Skoðun
Skoðun Vegna umræðunnar um dánaraðstoð Ingrid Kuhlman,Bjarni Jónsson,Steinar Harðarson,Sylviane Lecoultre,Veturliði Þór Stefánsson,Íris Davíðsdóttir skrifar
Skoðun Þegar orðið einelti er gjaldfellt – Til fylgjenda Katrínar Jakobsdóttur Kolbrá Höskuldsdóttir skrifar
Skoðun Yfirborðskenndur stríðsáróður og McCarthýismi hjá háskólaprófessor Tjörvi Schiöth skrifar
Þegar orðið einelti er gjaldfellt – Til fylgjenda Katrínar Jakobsdóttur Kolbrá Höskuldsdóttir Skoðun
Vegna umræðunnar um dánaraðstoð Ingrid Kuhlman,Bjarni Jónsson,Steinar Harðarson,Sylviane Lecoultre,Veturliði Þór Stefánsson,Íris Davíðsdóttir Skoðun