Lyklalög, bót eða böl Þórólfur Matthíasson skrifar 25. júní 2013 08:35 Allt frá hruni fjármálakerfisins íslenska hafa ítrekað komið upp hugmyndir um að breyta lagaákvæðum um uppgjör veðlána þar sem íbúðarhúsnæði er veðandlag. Gildandi reglur kveða á um að lán skuli gert upp með peningum í samræmi við skilmála en að verði greiðslufall geti lánveitandi, að gefnum skilyrðum, gengið að veðinu, selt það og notað andvirðið sem uppígreiðslu í lánið. Dugi verðmæti veðsins ekki til greiðslu eftirstöðva getur lánveitandi krafist greiðslu á eftirstöðvum. Skirrist lántaki við getur lánveitandi farið fram á að lántaki vísi á aðrar eignir eða lýsi sig eignalausan. Lántaki getur lýst sig gjaldþrota og fyrnast þá eftirstæðar kröfur á tveimur árum eftir að skiptum lýkur (þessi tími var styst 4 ár og allt að 20 ár áður en lög nr. 142/2010 tóku gildi). Svokölluð lyklalög myndu breyta þessu ferli töluvert. Þau myndu heimila lántaka að gera upp veðlán með íbúðarhúsnæði sem veðandlag með veðinu sjálfu í stað peninga hvenær sem er á greiðslutíma lánsins.Bót?Talsmenn lyklalaga hafa ávallt gengið út frá því að slík lög hefðu sömu réttaráhrif á þegar gerða lánasamninga og nýja samninga. Séu lögin látin taka til þegar gerðra lánasamninga munu lánveitendur væntanlega láta reyna á hvort um skerðingu á eignaréttindum sé að ræða. Séu dómstólar því sammála mun ríkissjóður þurfa að greiða skaðabætur. Látum það liggja milli hluta. Lyklalög myndu veita eigendum yfirskuldsettra eigna færi á að lækka skuldir. Hvort greiðslubyrði þeirra lækkar fer eftir því hvernig til tækist með kaup eða leigu á annarri eign í stað þeirrar sem yfirgefin væri. En hverjir myndu njóta góðs af? Eðlilega aðeins þeir sem sitja í yfirveðsettu húsnæði. Líklega borgar sig ekki fyrir nokkurn mann sem skuldar upp að 110% af verðmæti eignar sinnar að láta bankann hafa lyklana. Ástæðan er sú að leigjendur njóta ekki jafn mikils skattahagræðis af búsetuforminu og eigendur og því er kostnaður af leigu íbúðar talsvert meiri en kostnaður tengdur greiðslum af láni (og viðhalds) vegna sömu íbúðar. Nú, flestir þeirra sem skulda meira en 110% af verðmæti eignar sinnar gera það vegna þess að þeir uppfylltu ekki skilyrði niðurfellingar samkvæmt samkomulagi um svokallaða 110% leið og/eða sóttu ekki um sértæka skuldaaðlögun samkvæmt lögum númer 107/2009 um lækkun skulda. Þessir aðilar eiga það sammerkt að vera í mjög dýru húsnæði og/eða eiga verulegar skráðar, óskuldsettar eignir. Þ.e.a.s. þetta eru aðilar sem Alþingismenn töldu árið 2009 ættu ekki að njóta almennra skuldaniðurfellinga.Böl?Lyklalög munu kalla á breytt vinnubrögð lánastofnana. Áhætta tengd breytingum á fasteignaverði mun verða meiri en að óbreyttum lögum. Lánastofnanir geta brugðist við með ýmsum hætti. Í fyrsta lagi er líklegt að upphæð hámarksláns sem hlutfall af verðmæti húsnæðis verði lækkað. Í öðru lagi gætu lánastofnanir gert kröfu um víðtækari veðsetningu. Í þriðja lagi gætu lánastofnanir sett mjög þrengjandi endurskoðunarákvæði í lánasamninga. Allt þýðir þetta að erfiðara verður að kaupa fyrstu íbúð en nú er. Nú er hámarkslán 80% af verðmæti húsnæðis sem þýðir að einstaklingar þurfa að leggja fram 4 milljónir króna eiginfé við kaup 20 milljón króna íbúðar. Lækki hámarkslán í 60% eykst þessi eiginfjárkrafa í 8 milljónir. Í fjórða lagi geta lánastofnanir hækkað vexti húsnæðislána til að vega upp á móti þeirri aukningu útlánaáhættu sem ekki tekst að taka á með lækkun hámarksláns. Í fimmta lagi geta lánastofnanir takmarkað aðgang þess sem eitt sinn hefur nýtt sér að skila inn lykli að bankaviðskiptum. Þannig gæti viðkomandi átt í erfiðleikum með að fá kreditkort, bílalán, húsnæðislán og námslán.NiðurstaðaFyrir kosningar árið 2003 lofaði Framsóknarflokkurinn ungu fólki að auðvelda þeim að eignast sína fyrstu íbúð með því að hækka hámarkslán Íbúðalánasjóðs í 90% af verðmæti húsnæðis. Í kjölfarið fór af stað mikill darraðardans sem endaði með því að inngangsmiðinn á húsnæðismarkaðinn hækkaði og lækkaði ekki. Skoða verður áður en til lögfestingar kemur hvort lyklalög muni hafa svipuð áhrif og gera ungu fólki enn erfiðara fyrir en nú er að eignast sína fyrstu íbúð en nú er. Hugsanlega eykst hlutdeild leiguhúsnæðis sem búsetuúrræðis varanlega. Eðlilega spyrja kjósendur hvort slík niðurstaða væri í anda stefnu stjórnarflokkanna beggja. Nái lyklalög til þegar gerðra samninga mun það fyrst og fremst gagnast fólki sem Alþingi ákvað árið 2009 að ekki þyrfti að hjálpa vegna góðrar eignastöðu eða vegna mikillar greiðslugetu. Þá er einnig talsverð hætta á að afturvirk lyklalög kalli á fjárútlát ríkissjóðs vegna eignarnámsbótakrafna frá lánastofnunum. Lyklalög gætu því orðið til þess að lækka lánshlutfall og hækka vexti og jafnvel auka útgjöld ríkissjóðs umtalsvert. Lyklalög væru því vafasöm réttarbót. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Þórólfur Matthíasson Mest lesið Svona getum komið í veg fyrir að Katrín vinni Björn B. Björnsson Skoðun Ég vil óumdeildan forseta Guðrún Jónsdóttir Skoðun Þess vegna er Halla Hrund efst Gunnhildur Fríða Hallgrímsdóttir Skoðun Hver á að vera minn forseti? Auður Aþena Einarsdóttir Skoðun Orkan hjá Höllu Hrund Sara Oskarsson Skoðun Vopnið gegn hatri Kristín Sigrún Áss Sigurðardóttir Skoðun Halla Tómasdóttir og Sólskinsdrengurinn Margrét Dagmar Ericsdóttir Skoðun Forseti Íslands – Katrín Jakobsdóttir Guðjón Þórir Sigfússon Skoðun Þjóðhöfðinginn Katrín Sigríður Gísladóttir Skoðun Mér finnst á mig hlustað Tinna Martinsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Ísrael verður að hætta að drepa saklausa borgara á Gaza Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Að kjósa með hjartanu! Ásdís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Heilt kjörtímabil án árangurs í loftslagsmálum Andrés Ingi Jónsson skrifar Skoðun „Nema í alveg sérstökum tilvikum“ Sigurður Örn Hilmarsson skrifar Skoðun Forseti Íslands – Katrín Jakobsdóttir Guðjón Þórir Sigfússon skrifar Skoðun Baldur er leiðtogi og mannasættir Karl Ágúst Ipsen skrifar Skoðun Fyrir börnin okkar Gunnar Ingi Valgeirsson skrifar Skoðun Stjórnvöld eru stefnulaus í barna- og fjölskyldumálum Lúðvík Júlíusson skrifar Skoðun Halla Hrund fyrir framtíðina Þóra Árnadóttir skrifar Skoðun Halla Tómasdóttir og Sólskinsdrengurinn Margrét Dagmar Ericsdóttir skrifar Skoðun Ferðamálastefna til framtíðar Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Fótbolti og forseti Tómas Ingi Tómasson skrifar Skoðun Taktík. - Fyrir fegurðina og lýðræðið Gunnlaugur Ólafsson skrifar Skoðun Kjósum Baldur fyrir öryggi okkar allra Ragnheiður Hergeirsdóttir skrifar Skoðun Svona getum komið í veg fyrir að Katrín vinni Björn B. Björnsson skrifar Skoðun Þess vegna er Halla Hrund efst Gunnhildur Fríða Hallgrímsdóttir skrifar Skoðun Forsetakosning, auðlindir í þágu almennings Gunnar Hrafn Birgisson skrifar Skoðun Halla Tómasdóttir lætur verkin tala Sigurborg Arnarsdóttir skrifar Skoðun Forsetakosningar: Menningarlegt forræði fjórða valdsins Meyvant Þórólfsson skrifar Skoðun Hver á að vera minn forseti? Auður Aþena Einarsdóttir skrifar Skoðun Halla Hrund – með víðtæka þekkingu á áskorunum samtímans Kristín Vala Ragnarsdóttir skrifar Skoðun Einstakt tækifæri til listnáms í Myndlistaskólanum í Reykjavík fyrir einstaklinga með þroskaskerðingu Björg Jóna Birgisdóttir skrifar Skoðun Vélakaup valdaelítunnar skal að vettugi hafa Ívar Hauksson skrifar Skoðun Báðar eru þær góður kostur, Katrín og Halla Hrund. Reynir Böðvarsson skrifar Skoðun Orkan hjá Höllu Hrund Sara Oskarsson skrifar Skoðun Kjósum Baldur fyrir unga fólkið Brynja Kristín Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Náttúrubarnið Katrín Jakobsdóttir Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir,Sigríður Gísladóttir skrifar Skoðun Mér finnst á mig hlustað Tinna Martinsdóttir skrifar Skoðun Vopnið gegn hatri Kristín Sigrún Áss Sigurðardóttir skrifar Skoðun Þjóðhöfðinginn Katrín Sigríður Gísladóttir skrifar Sjá meira
Allt frá hruni fjármálakerfisins íslenska hafa ítrekað komið upp hugmyndir um að breyta lagaákvæðum um uppgjör veðlána þar sem íbúðarhúsnæði er veðandlag. Gildandi reglur kveða á um að lán skuli gert upp með peningum í samræmi við skilmála en að verði greiðslufall geti lánveitandi, að gefnum skilyrðum, gengið að veðinu, selt það og notað andvirðið sem uppígreiðslu í lánið. Dugi verðmæti veðsins ekki til greiðslu eftirstöðva getur lánveitandi krafist greiðslu á eftirstöðvum. Skirrist lántaki við getur lánveitandi farið fram á að lántaki vísi á aðrar eignir eða lýsi sig eignalausan. Lántaki getur lýst sig gjaldþrota og fyrnast þá eftirstæðar kröfur á tveimur árum eftir að skiptum lýkur (þessi tími var styst 4 ár og allt að 20 ár áður en lög nr. 142/2010 tóku gildi). Svokölluð lyklalög myndu breyta þessu ferli töluvert. Þau myndu heimila lántaka að gera upp veðlán með íbúðarhúsnæði sem veðandlag með veðinu sjálfu í stað peninga hvenær sem er á greiðslutíma lánsins.Bót?Talsmenn lyklalaga hafa ávallt gengið út frá því að slík lög hefðu sömu réttaráhrif á þegar gerða lánasamninga og nýja samninga. Séu lögin látin taka til þegar gerðra lánasamninga munu lánveitendur væntanlega láta reyna á hvort um skerðingu á eignaréttindum sé að ræða. Séu dómstólar því sammála mun ríkissjóður þurfa að greiða skaðabætur. Látum það liggja milli hluta. Lyklalög myndu veita eigendum yfirskuldsettra eigna færi á að lækka skuldir. Hvort greiðslubyrði þeirra lækkar fer eftir því hvernig til tækist með kaup eða leigu á annarri eign í stað þeirrar sem yfirgefin væri. En hverjir myndu njóta góðs af? Eðlilega aðeins þeir sem sitja í yfirveðsettu húsnæði. Líklega borgar sig ekki fyrir nokkurn mann sem skuldar upp að 110% af verðmæti eignar sinnar að láta bankann hafa lyklana. Ástæðan er sú að leigjendur njóta ekki jafn mikils skattahagræðis af búsetuforminu og eigendur og því er kostnaður af leigu íbúðar talsvert meiri en kostnaður tengdur greiðslum af láni (og viðhalds) vegna sömu íbúðar. Nú, flestir þeirra sem skulda meira en 110% af verðmæti eignar sinnar gera það vegna þess að þeir uppfylltu ekki skilyrði niðurfellingar samkvæmt samkomulagi um svokallaða 110% leið og/eða sóttu ekki um sértæka skuldaaðlögun samkvæmt lögum númer 107/2009 um lækkun skulda. Þessir aðilar eiga það sammerkt að vera í mjög dýru húsnæði og/eða eiga verulegar skráðar, óskuldsettar eignir. Þ.e.a.s. þetta eru aðilar sem Alþingismenn töldu árið 2009 ættu ekki að njóta almennra skuldaniðurfellinga.Böl?Lyklalög munu kalla á breytt vinnubrögð lánastofnana. Áhætta tengd breytingum á fasteignaverði mun verða meiri en að óbreyttum lögum. Lánastofnanir geta brugðist við með ýmsum hætti. Í fyrsta lagi er líklegt að upphæð hámarksláns sem hlutfall af verðmæti húsnæðis verði lækkað. Í öðru lagi gætu lánastofnanir gert kröfu um víðtækari veðsetningu. Í þriðja lagi gætu lánastofnanir sett mjög þrengjandi endurskoðunarákvæði í lánasamninga. Allt þýðir þetta að erfiðara verður að kaupa fyrstu íbúð en nú er. Nú er hámarkslán 80% af verðmæti húsnæðis sem þýðir að einstaklingar þurfa að leggja fram 4 milljónir króna eiginfé við kaup 20 milljón króna íbúðar. Lækki hámarkslán í 60% eykst þessi eiginfjárkrafa í 8 milljónir. Í fjórða lagi geta lánastofnanir hækkað vexti húsnæðislána til að vega upp á móti þeirri aukningu útlánaáhættu sem ekki tekst að taka á með lækkun hámarksláns. Í fimmta lagi geta lánastofnanir takmarkað aðgang þess sem eitt sinn hefur nýtt sér að skila inn lykli að bankaviðskiptum. Þannig gæti viðkomandi átt í erfiðleikum með að fá kreditkort, bílalán, húsnæðislán og námslán.NiðurstaðaFyrir kosningar árið 2003 lofaði Framsóknarflokkurinn ungu fólki að auðvelda þeim að eignast sína fyrstu íbúð með því að hækka hámarkslán Íbúðalánasjóðs í 90% af verðmæti húsnæðis. Í kjölfarið fór af stað mikill darraðardans sem endaði með því að inngangsmiðinn á húsnæðismarkaðinn hækkaði og lækkaði ekki. Skoða verður áður en til lögfestingar kemur hvort lyklalög muni hafa svipuð áhrif og gera ungu fólki enn erfiðara fyrir en nú er að eignast sína fyrstu íbúð en nú er. Hugsanlega eykst hlutdeild leiguhúsnæðis sem búsetuúrræðis varanlega. Eðlilega spyrja kjósendur hvort slík niðurstaða væri í anda stefnu stjórnarflokkanna beggja. Nái lyklalög til þegar gerðra samninga mun það fyrst og fremst gagnast fólki sem Alþingi ákvað árið 2009 að ekki þyrfti að hjálpa vegna góðrar eignastöðu eða vegna mikillar greiðslugetu. Þá er einnig talsverð hætta á að afturvirk lyklalög kalli á fjárútlát ríkissjóðs vegna eignarnámsbótakrafna frá lánastofnunum. Lyklalög gætu því orðið til þess að lækka lánshlutfall og hækka vexti og jafnvel auka útgjöld ríkissjóðs umtalsvert. Lyklalög væru því vafasöm réttarbót.
Skoðun Halla Hrund – með víðtæka þekkingu á áskorunum samtímans Kristín Vala Ragnarsdóttir skrifar
Skoðun Einstakt tækifæri til listnáms í Myndlistaskólanum í Reykjavík fyrir einstaklinga með þroskaskerðingu Björg Jóna Birgisdóttir skrifar
Skoðun Náttúrubarnið Katrín Jakobsdóttir Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir,Sigríður Gísladóttir skrifar