Hvenær telst notuð fasteign haldin galla? Hildur Ýr Viðarsdóttir skrifar 16. júní 2014 07:00 Flest ágreiningsmál vegna fasteignaviðskipta eru um um galla, bæði hvort fasteign sé yfirhöfuð gölluð og hvort ágallinn sé þannig vaxinn að kaupandi eigi rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði fasteignarinnar. Það er nefnilega ekki alltaf þannig að kaupandi eigi rétt á afslætti af kaupverði fasteignar þó að eignin sé haldin ágalla. En hvenær á kaupandi gallaðrar fasteignar rétt á afslætti eða skaðabótum? Í lagalegum skilningi er fasteign gölluð ef hún stenst almennt séð ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum um fasteignakaup og kaupsamningi. Þá getur fasteign talist gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar eða til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem um var samið. Þrátt fyrir þetta telst notuð fasteign ekki haldin galla í hinum lagalega skilningi nema ágallinn rýri verðmæti fasteignarinnar svo „nokkru varði“ eða seljandinn hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Sá sem kaupir notaða eign borgar minna en sá sem kaupir nýja eign og tekur þar með á sig áhættu af minniháttar ágöllum.Aldur og ástand skiptir máli En hvað þýðir að ágalli rýri verðmæti fasteignar „svo nokkru varði“? Frá því að lögin um fasteignakaup tóku gildi fyrir tæpum 12 árum hafa fallið nokkrir tugir dóma í Hæstarétti þar sem reynt hefur á þetta. Aldur og ástand fasteignar skiptir máli við mat á því hvaða kröfur kaupandi getur gert til fasteignar. Kaupandi nýrrar fasteignar getur gert meiri kröfur en kaupandi gamallar fasteignar. Sá sem hefur keypt nýlega fasteign í góðu ástandi þarf ekki að sætta sig við ágalla á fasteign sem kaupandi 40 ára gamallar fasteignar þarf að sætta sig við. Af dómum Hæstaréttar má ráða að kaupandi nokkurra áratuga gamallar fasteignar eigi ekki kröfur á seljandann ef það kostar innan við 8-10 prósent af kaupverði fasteignarinnar að gera við ágallann. Ef kostnaður við lagfæringar er hins vegar meiri þá getur kaupandinn átt rétt á afslætti af kaupverðinu eða skaðabótum úr hendi seljandans. Þá hefur Hæstiréttur ítrekað tekið það fram í dómum sínum að sá sem kaupir nokkurra áratuga gamla fasteign megi gera ráð fyrir því að allt sé upprunalegt eins og t.d. lagnir, innréttingar og þak nema annað sé sérstaklega tekið fram við kaup fasteignarinnar. Þrátt fyrir framangreint getur fasteign alltaf talist haldin galla (þótt minniháttar sé) ef seljandi hefur vanrækt að veita mikilvægar upplýsingar við sölu fasteignarinnar og það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins. Vanrækslan getur falist í því að veita rangar upplýsingar, eða þegja yfir upplýsingum um atriði sem seljandanum eru kunn og hann veit eða má vita að eðlilegt sé að upplýsa um. Að síðustu er rétt að nefna að kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann vissi um eða hefði átt að vita um. Þetta þýðir að kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla sem hann sá eða mátti sjá við skoðun á fasteign og á þar af leiðandi ekki rétt á afslætti af kaupverði eða skaðabótum vegna þessara galla. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Mest lesið Er soja að eyðileggja íslenska karlmennsku? Dögg Guðmundsdóttir,Guðrún Nanna Egilsdóttir Skoðun Katrín og Gunnar? Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Ótímabundin leyfi, ótímabundið náttúruníð Elvar Örn Friðriksson Skoðun Er þetta í alvöru verðlaunaefni? Snorri Másson Skoðun Breiðholt brennur Eðvarð Hilmarsson Skoðun Biskup í tengslum Guðrún Karls Helgudóttir Skoðun Dýravelferðarmartröð af áður óþekktri stærð Benedikta Guðrún Svavarsdóttir Skoðun Er stóraukin lýðræðisþátttaka ekki verðlaunaefni? Einar Freyr Elínarson Skoðun Það vantar vanan og áreiðanlegan mann í verkið Haraldur Ólafsson Skoðun Saman gegn ríkisofbeldi Vilhjálmur Yngvi Hjálmarsson,Örlygur Steinar Arnaldsson,Sigurhjörtur Pálmason,Simon Valentin Hirt,Kristbjörg Arna E. Þorvaldsdóttir,Ari Logn,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun Skoðun Skoðun Katrín og Gunnar? Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Ótímabundin leyfi, ótímabundið náttúruníð Elvar Örn Friðriksson skrifar Skoðun Er soja að eyðileggja íslenska karlmennsku? Dögg Guðmundsdóttir,Guðrún Nanna Egilsdóttir skrifar Skoðun Er stóraukin lýðræðisþátttaka ekki verðlaunaefni? Einar Freyr Elínarson skrifar Skoðun Árangur gegn verðbólgu Þórdís Kolbrún R. Gylfadóttir skrifar Skoðun Saman gegn ríkisofbeldi Vilhjálmur Yngvi Hjálmarsson,Örlygur Steinar Arnaldsson,Sigurhjörtur Pálmason,Simon Valentin Hirt,Kristbjörg Arna E. Þorvaldsdóttir,Ari Logn,Margrét Rut Eddudóttir skrifar Skoðun Hvar er híbýlaauður? Anna María Bogadóttir skrifar Skoðun Áhugaverðir tímar kalla á áhugaverðan forseta Cody Alexander Skahan skrifar Skoðun Biskup í tengslum Guðrún Karls Helgudóttir skrifar Skoðun Guðrún biskup – til heilla fyrir okkur öll! Arndís Steinþórsdóttir,Glóey Helgudótir Finnsdóttir skrifar Skoðun Dýravelferðarmartröð af áður óþekktri stærð Benedikta Guðrún Svavarsdóttir skrifar Skoðun Uppskera að vori Lilja Dögg Alfreðsdóttir skrifar Skoðun Er menning stórmál? Ingibjörg Ösp Stefánsdóttir skrifar Skoðun Það vantar vanan og áreiðanlegan mann í verkið Haraldur Ólafsson skrifar Skoðun Leikskólamál eru forgangsmál Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir,Álfhildur Leifsdóttir skrifar Skoðun Himinhátt innanlandsflug Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Hefur allt sem þarf Vilborg Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Af hverju að gera rekstraráætlun? Karl Sólnes Jónsson skrifar Skoðun Norskur skammtímagróði Gunnlaugur Stefánsson skrifar Skoðun Æpandi vanþekking Hjálmar Jónsson skrifar Skoðun Mannréttindi sama hvað Arndís Anna Kristínardóttir Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Helga Þórisdóttir og fjöregg íslenskrar þjóðar Páll Torfi Önundarson skrifar Skoðun Er þetta í alvöru verðlaunaefni? Snorri Másson skrifar Skoðun Ótímabundin ráðgjöf til ríkisstjórnar Snæbjörn Brynjarsson skrifar Skoðun Lykillinn að orkuskiptunum er úr áli Guðríður Eldey Arnardóttir skrifar Skoðun Valdarán í Kirkju sjöunda dags aðventista og tengslin við fyrirhugaðar framkvæmdir í Ölfusi Jón Hjörleifur Stefánsson,Ómar Torfason skrifar Skoðun „Vitum ekkert hvað við erum að gera“ Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Nýtt örorkukerfi – verra þeirra réttlæti Marinó G. Njálsson skrifar Skoðun Dánaraðstoð: Rangfærslur varðandi skrif Læknafélags Íslands Ingrid Kuhlman,Bjarni Jónsson,Sylviane Lecoulte,Steinar Harðarson,Veturliði Þór Stefánsson,Íris Davíðsdóttir skrifar Skoðun Þurfum við að koma Íslandi aftur á rétta braut? Diljá Mist Einarsdóttir skrifar Sjá meira
Flest ágreiningsmál vegna fasteignaviðskipta eru um um galla, bæði hvort fasteign sé yfirhöfuð gölluð og hvort ágallinn sé þannig vaxinn að kaupandi eigi rétt á skaðabótum eða afslætti af kaupverði fasteignarinnar. Það er nefnilega ekki alltaf þannig að kaupandi eigi rétt á afslætti af kaupverði fasteignar þó að eignin sé haldin ágalla. En hvenær á kaupandi gallaðrar fasteignar rétt á afslætti eða skaðabótum? Í lagalegum skilningi er fasteign gölluð ef hún stenst almennt séð ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum um fasteignakaup og kaupsamningi. Þá getur fasteign talist gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar eða til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem um var samið. Þrátt fyrir þetta telst notuð fasteign ekki haldin galla í hinum lagalega skilningi nema ágallinn rýri verðmæti fasteignarinnar svo „nokkru varði“ eða seljandinn hafi sýnt af sér saknæma háttsemi. Sá sem kaupir notaða eign borgar minna en sá sem kaupir nýja eign og tekur þar með á sig áhættu af minniháttar ágöllum.Aldur og ástand skiptir máli En hvað þýðir að ágalli rýri verðmæti fasteignar „svo nokkru varði“? Frá því að lögin um fasteignakaup tóku gildi fyrir tæpum 12 árum hafa fallið nokkrir tugir dóma í Hæstarétti þar sem reynt hefur á þetta. Aldur og ástand fasteignar skiptir máli við mat á því hvaða kröfur kaupandi getur gert til fasteignar. Kaupandi nýrrar fasteignar getur gert meiri kröfur en kaupandi gamallar fasteignar. Sá sem hefur keypt nýlega fasteign í góðu ástandi þarf ekki að sætta sig við ágalla á fasteign sem kaupandi 40 ára gamallar fasteignar þarf að sætta sig við. Af dómum Hæstaréttar má ráða að kaupandi nokkurra áratuga gamallar fasteignar eigi ekki kröfur á seljandann ef það kostar innan við 8-10 prósent af kaupverði fasteignarinnar að gera við ágallann. Ef kostnaður við lagfæringar er hins vegar meiri þá getur kaupandinn átt rétt á afslætti af kaupverðinu eða skaðabótum úr hendi seljandans. Þá hefur Hæstiréttur ítrekað tekið það fram í dómum sínum að sá sem kaupir nokkurra áratuga gamla fasteign megi gera ráð fyrir því að allt sé upprunalegt eins og t.d. lagnir, innréttingar og þak nema annað sé sérstaklega tekið fram við kaup fasteignarinnar. Þrátt fyrir framangreint getur fasteign alltaf talist haldin galla (þótt minniháttar sé) ef seljandi hefur vanrækt að veita mikilvægar upplýsingar við sölu fasteignarinnar og það hefur haft áhrif á gerð eða efni kaupsamningsins. Vanrækslan getur falist í því að veita rangar upplýsingar, eða þegja yfir upplýsingum um atriði sem seljandanum eru kunn og hann veit eða má vita að eðlilegt sé að upplýsa um. Að síðustu er rétt að nefna að kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann vissi um eða hefði átt að vita um. Þetta þýðir að kaupandi getur ekki borið fyrir sig galla sem hann sá eða mátti sjá við skoðun á fasteign og á þar af leiðandi ekki rétt á afslætti af kaupverði eða skaðabótum vegna þessara galla.
Saman gegn ríkisofbeldi Vilhjálmur Yngvi Hjálmarsson,Örlygur Steinar Arnaldsson,Sigurhjörtur Pálmason,Simon Valentin Hirt,Kristbjörg Arna E. Þorvaldsdóttir,Ari Logn,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun
Skoðun Er soja að eyðileggja íslenska karlmennsku? Dögg Guðmundsdóttir,Guðrún Nanna Egilsdóttir skrifar
Skoðun Saman gegn ríkisofbeldi Vilhjálmur Yngvi Hjálmarsson,Örlygur Steinar Arnaldsson,Sigurhjörtur Pálmason,Simon Valentin Hirt,Kristbjörg Arna E. Þorvaldsdóttir,Ari Logn,Margrét Rut Eddudóttir skrifar
Skoðun Guðrún biskup – til heilla fyrir okkur öll! Arndís Steinþórsdóttir,Glóey Helgudótir Finnsdóttir skrifar
Skoðun Valdarán í Kirkju sjöunda dags aðventista og tengslin við fyrirhugaðar framkvæmdir í Ölfusi Jón Hjörleifur Stefánsson,Ómar Torfason skrifar
Skoðun Dánaraðstoð: Rangfærslur varðandi skrif Læknafélags Íslands Ingrid Kuhlman,Bjarni Jónsson,Sylviane Lecoulte,Steinar Harðarson,Veturliði Þór Stefánsson,Íris Davíðsdóttir skrifar
Saman gegn ríkisofbeldi Vilhjálmur Yngvi Hjálmarsson,Örlygur Steinar Arnaldsson,Sigurhjörtur Pálmason,Simon Valentin Hirt,Kristbjörg Arna E. Þorvaldsdóttir,Ari Logn,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun